¿Compraste un depto? Cuidado: podrías heredar deudas (si no revisás esto antes)

Si estás por firmar una escritura, hay algo que no podés dejar pasar: ¿hay deuda de expensas? Si la hay, es muy probable que termines pagándola vos

Comprás un departamento, todo parece perfecto… hasta que aparece una deuda vieja de expensas que nadie te mencionó. ¿Te puede pasar? Sí, y con frecuencia.

En esta nota te explicamos qué dice la ley, cómo prevenirlo y qué hacer si ya firmaste.

Heredé una deuda que no era mía: ¿puede pasar?

Estás a punto de comprar un departamento. Te enamoraste del balcón, ya te imaginás tomando mate ahí los domingos. Todo va bien… hasta que aparece una deuda por expensas que nadie te mencionó. ¿Qué hacés? ¿La pagás vos, aunque no viviste nunca ahí?

Aunque parezca injusto, la respuesta es: probablemente sí.

En propiedad horizontal, hay deudas que no se van con el vendedor. Se quedan. Y si no estuviste atento antes de cerrar la operación, te pueden tocar a vos. Literalmente, te pueden caer del cielo junto con las llaves.

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Qué dice el Código Civil: la norma que todos deberían conocer antes de comprar

El artículo 2048 del Código Civil y Comercial no deja lugar a dudas. Dice que el nuevo dueño responde solidariamente con el anterior por las expensas impagas hasta el momento de la adquisición.

“El adquirente de una unidad funcional responde solidariamente con los transmitentes frente al consorcio por las expensas comunes…”

¿En castellano? El consorcio puede venir a vos -que recién llegaste y todavía estás abriendo las cajas de la mudanza- y exigirte que pagues lo que otro dejó sin abonar. Y si no lo hacés, pueden hasta iniciarte una ejecución judicial.

¿Por qué la deuda no se va con el que se muda?

Porque las expensas no son solo una obligación del dueño anterior: son una carga del inmueble. Como una mochila legal que no se ve, pero que pesa. Si no revisás antes, esa mochila puede venir llena de facturas vencidas, y no hay forma de zafarla después.

Y es que cuando comprás una propiedad, no solo te llevás las paredes, los metros cuadrados y el ascensor viejo que hace ruido. También te llevás lo bueno… y lo que quedó sin pagar.

Cómo evitar llevarte una sorpresa en la primera liquidación

La buena noticia es que podés evitarlo. Y no es tan complicado como parece. Solo tenés que hacerte estas tres preguntas antes de firmar:

1. ¿El departamento tiene deuda de expensas?

La única forma de saberlo es pidiéndole al administrador del edificio un certificado. Es un documento sencillo pero clave, que dice si el inmueble está al día o no. No te quedes con la palabra del vendedor. Pedílo. Exigílo. No es desconfianza, es sentido común.

2. ¿Está todo por escrito en la escritura?

Pedile al escribano que agregue una cláusula donde el vendedor asegure que el departamento no tiene deuda, o que se compromete a pagarla si aparece. No te garantiza que el consorcio no te la reclame igual, pero te da una base legal para reclamar después.

Ejemplo: si el mes siguiente te llega una deuda acumulada de cinco meses, podés mostrar la escritura y exigirle al vendedor que se haga cargo.

3. ¿Sabés qué viene en camino?

Revisá el reglamento de copropiedad y, si podés, las últimas actas del consorcio. ¿Por qué? Porque ahí puede estar anunciado un gasto extraordinario, una obra grande o una derrama que todavía no se cobró… pero que pronto va a llegar. Y si ya sos dueño, también te va a tocar a vos.

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¿Y si igual compro y después salta la deuda?

Pasa. Más seguido de lo que pensás.

Si firmaste sin verificar y aparece una deuda vieja, el consorcio te puede reclamar el pago. Y si no abonás, puede iniciar un juicio. Sí, aunque vos no hayas vivido ni un solo día ahí.

Después podés hacer juicio al vendedor, claro. Pero vas a necesitar abogados, pruebas, tiempo y paciencia. En resumen: mejor prevenir que pelear.

¿Y si compré en un remate judicial?

Lo mismo. Aunque hayas adquirido el departamento en una subasta, las deudas por expensas vienen incluidas. No hay "borrón y cuenta nueva". Las cargas del inmueble no desaparecen con el martillo del rematador.

Así que, si estás pensando en comprar en remate, hacé las cuentas bien: preguntá, investigá, y asegurate de saber en qué estás entrando.

¿Desde cuándo empiezo a pagar las expensas nuevas?

Desde el momento en que firmás la escritura. Aunque no te mudaste todavía, desde esa fecha el consorcio puede cobrarte lo que se genere a partir de ahí. La posesión física no importa tanto como la transmisión del dominio. Legalmente, ya sos dueño y ya empezás a pagar.

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No te quedes solo con la vista y la ubicación: mirá también la letra chica

Comprar una propiedad no es solo cuestión de precio y metros cuadrados. Es una operación compleja que trae responsabilidades. Las expensas impagas son un ejemplo clásico de cómo algo que no se ve puede costarte caro después.

Asesorate bien, revisá la documentación y no te apures por cerrar. Porque después, cuando llega la liquidación con deudas de arrastre, ya es tarde para arrepentirse.

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Preguntas frecuentes

1. ¿Me pueden reclamar las expensas atrasadas aunque yo no las haya generado?

Sí. El consorcio puede cobrártelas. Legalmente, sos responsable solidario junto al anterior dueño.

2. ¿Tengo que pedir el certificado de expensas o lo hace el escribano?

Puede pedirlo el escribano, pero no esperes que lo haga sí o sí. Tomá la iniciativa vos. Es tu inversión.

3. ¿Qué pasa si la deuda aparece después de la firma?

Podés pagarla y luego reclamarle al vendedor, pero necesitás que haya un respaldo en la escritura. Si no hay cláusula, será más difícil.

4. ¿En un remate judicial también se heredan las deudas?

Sí. Las expensas no desaparecen. Comprás con todo, incluso con lo que no viste.

5. ¿Desde cuándo me empiezan a cobrar las nuevas expensas?

Desde la fecha de la escritura. No importa si todavía no vivís ahí: si ya sos dueño, ya sos responsable.