Cómo ser dueño de una casa sin necesidad de comprarla
La usucapión permite adquirir legalmente un inmueble tras un periodo prolongado de posesión. Conocé los requisitos y el proceso judicial paso a paso
En Argentina, es posible convertirse en propietario de un inmueble tras años de posesión continua mediante un proceso legal llamado usucapión. Esta herramienta jurídica permite regularizar esta situación cuando se cumplen ciertos requisitos. En esta nota, te contamos qué establece la ley y cómo se lleva adelante el proceso.
Qué dice la ley sobre la usucapión en Argentina
La prescripción adquisitiva, también conocida como usucapión, es una figura legal contemplada en el Código Civil y Comercial (CCyC). Este mecanismo permite que una persona adquiera derechos reales sobre un inmueble tras ejercer la posesión durante un período determinado, de manera pública, pacífica, continua y sin interrupciones.
En términos simples, si alguien posee una propiedad sin ser su titular registral, pero actúa como dueño durante el tiempo que exige la ley, puede solicitar judicialmente el reconocimiento de ese derecho y convertirse en propietario.
Requisitos legales para iniciar un juicio de usucapión
Para acceder a la propiedad mediante usucapión, no alcanza con haber habitado una vivienda por muchos años. El proceso exige condiciones estrictas:
- Posesión pública y pacífica: No debe haber violencia ni ocultamiento.
- Comportamiento de dueño: El poseedor debe actuar como si fuera el propietario legítimo, realizando actos de mantenimiento, cuidado y administración del bien.
- Tiempo de posesión: Existen dos tipos de prescripción:
- Prescripción larga: Requiere 20 años de posesión continua.
- Prescripción corta: Aplica en casos con justo título y buena fe, reduciendo el plazo a 10 años.
Según el artículo 1905 del CCyC, el plazo comienza a contarse desde el momento en que se ejerce la posesión de manera ostensible y permanente. En el caso de bienes muebles, como una computadora robada o extraviada, el artículo 1898 fija un plazo de dos años.
Documentación y pruebas necesarias para el juicio
El proceso judicial para adquirir una propiedad por prescripción no es automático. Se debe demostrar, ante un juez, que se cumplieron todos los requisitos exigidos.
Entre las pruebas más frecuentes se incluyen:
- Comprobantes de pago de impuestos y tasas municipales, aunque estén a nombre de otra persona.
- Testigos que acrediten que el poseedor vivió y se comportó como dueño del inmueble.
- Fotografías, contratos, recibos o cualquier otro documento que refuerce la continuidad de la posesión.
La sentencia que declara la prescripción adquisitiva es de carácter declarativo. Esto significa que el reconocimiento del derecho no se aplica retroactivamente al inicio de la posesión, sino a partir de la fecha que establezca el fallo judicial.
Diferencias entre tenedor y poseedor
Una distinción clave que establece el CCyC es la diferencia entre tenedor y poseedor:
- El tenedor reconoce la existencia de un propietario y ejerce la tenencia por autorización o permiso (por ejemplo, un inquilino).
- El poseedor, en cambio, actúa con la intención de ser dueño y no reconoce superioridad de derechos de otra persona sobre el bien.
Solo quien posee con ánimo de dueño puede iniciar un juicio de usucapión.
