Alquileres en Argentina: todo depende de cuándo firmaste tu contrato
Tres reglas distintas para contratos que hoy siguen vigentes
REGÍMENES DE ALQUILER EN ARGENTINA
Ley 27.551 · Ajuste anual · ICL (BCRA)
18 OCT – 29 DIC 2023
Ley 27.737 · Ajuste semestral mínimo · Casa Propia
Desde 29 DIC 2023
DNU 70/2023 · Libre acuerdo · índice, moneda y periodicidad pactados
Hoy mismo, en el mismo edificio, puede haber tres inquilinos pagando su alquiler bajo tres regímenes legales distintos.
Uno ajusta una vez por año con un índice que publica el Banco Central. Otro ajusta cada seis meses por el coeficiente Casa Propia. El tercero tiene un contrato que dice lo que el propietario y su inquilino acordaron, con el índice y en la moneda que eligieron.
Los tres son contratos legales y siguen vigentes. Las reglas que aplican a cada uno no dependen de lo que salió en los diarios esta semana: dependen del día en que se firmó el contrato.
Cada contrato queda regido por la norma vigente al momento de su firma. No hay retroactividad. El régimen no cambia porque cambie la ley.
Por qué conviven tres regímenes al mismo tiempo
En menos de cuatro años, Argentina cambió tres veces las reglas legales del alquiler.
La Ley 27.551 entró en vigencia el 1 de julio de 2020. Fijó un ajuste anual obligatorio por el ICL: un indicador elaborado por el BCRA que combina en partes iguales la inflación (IPC) y la evolución salarial (RIPTE). Plazo mínimo de tres años. Contratos en pesos y ajuste anual obligatorio por ICL. Sin excepciones.
El 18 de octubre de 2023 entró en vigencia la Ley 27.737. Mantuvo el plazo mínimo de tres años, reemplazó el ICL por el coeficiente Casa Propia y estableció ajustes cada seis meses como mínimo. En la práctica, estuvo vigente apenas 73 días.
El 29 de diciembre de 2023 entró en vigencia el DNU 70/2023, que derogó las dos leyes anteriores. Los contratos nuevos pasaron a regirse por libre acuerdo entre las partes: cualquier índice, cualquier periodicidad, cualquier moneda. Sin plazo mínimo obligatorio por ley. Si el contrato no fija duración, el Código Civil establece un plazo supletorio de dos años.
El mercado de alquileres argentino funciona hoy con tres relojes legales distintos. Cada contrato sigue el que estaba vigente el día en que se firmó.
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Cómo saber cuál te corresponde
La pregunta que define todo es una sola: ¿cuándo se firmó el contrato?
Firmado entre el 1 de julio de 2020 y el 17 de octubre de 2023:
Aplica la Ley 27.551. El ajuste es anual, por ICL, calculado con la calculadora oficial del BCRA. Si el contrato fue prorrogado, sigue rigiendo el régimen original. Si se firmó un contrato nuevo, aplica la norma vigente en la nueva fecha.
Firmado entre el 18 de octubre y el 29 de diciembre de 2023:
Aplica la Ley 27.737. El ajuste es cada seis meses como mínimo, por el coeficiente Casa Propia. Este régimen alcanzó a muy pocos contratos por su brevísima ventana de vigencia.
Firmado desde el 29 de diciembre de 2023 en adelante:
Aplica el DNU 70/2023. El ajuste, la moneda y la periodicidad son los que diga el contrato. Si el contrato dice IPC trimestral en pesos, eso es lo que rige. Si dice dólares sin indexación, eso rige. Si el contrato no establece un mecanismo de actualización, el precio queda fijo durante la vigencia del contrato, salvo renegociación entre las partes.
Lo que cambia en el bolsillo según el régimen
La diferencia no es solo legal. Es concreta y se siente en el número de cada mes.
Régimen Ley 27.551 (contratos 2020–2023):
El ajuste llega una vez por año y es un salto único. A enero de 2026, el ICL acumulaba una suba interanual cercana al 38%, según datos publicados por el Banco Central de la República Argentina.
En Rosario, un contrato que pagaba $300.000 mensuales pasó a aproximadamente $414.000 de golpe, y ese valor se mantiene fijo durante los doce meses siguientes. El salto es grande, pero la estabilidad posterior es real: hasta el próximo ajuste, el número no se mueve.
Régimen Ley 27.737 (contratos oct–dic 2023):
El ajuste ocurre cada seis meses. Los saltos son menores que los del ICL anual y más frecuentes, porque el coeficiente Casa Propia suele crecer por debajo de la inflación.
Régimen DNU 70/2023 (contratos desde dic 2023):
Depende de lo que diga el contrato. Un contrato con ajuste trimestral por IPC acumuló varios puntos de suba cada tres meses: sin el salto anual único, pero tampoco sin la estabilidad.
Un contrato en dólares no suele tener ajuste por índice: el valor mensual es fijo en la moneda pactada. Un contrato sin cláusula de ajuste explícita no genera indexación implícita: el precio queda fijo y cualquier cambio deberá renegociarse entre las partes.
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El error que más cuesta
Abrís el mensaje con el nuevo valor, ves el número, y necesitás unos segundos para entender por qué es distinto al que calculaste. Eso pasa cuando el régimen que estás usando no es el que corresponde a tu contrato.
No es un error difícil de cometer. Es un error fácil de no detectar hasta que el número ya no cierra.
El primero: aplicar el índice incorrecto. Un inquilino con contrato de 2021 que calcula su ajuste con IPC trimestral en lugar de ICL anual está pagando mal, ya sea de más o de menos según el momento. La diferencia puede ser de decenas de miles de pesos por mes.
El segundo: asumir que el régimen cambió porque salió una ley nueva. No cambió. El contrato firmado bajo la Ley 27.551 sigue rigiéndose por la Ley 27.551 hasta que ese contrato termine. La nueva normativa aplica a los contratos nuevos, no a los vigentes.
El tercero: confundir la fecha de mudanza con la fecha de la firma. Lo que define el régimen es la fecha que figura en el contrato, no el mes en que se empezó a ocupar el inmueble.
Y el cuarto aparece en los contratos firmados bajo el DNU sin cláusula de ajuste: quien asume que "sin índice pactado no hay aumento" puede enfrentar conflictos contractuales y renegociaciones. Sin cláusula, el precio queda fijo. Eso no significa que la otra parte no vaya a reclamarlo.
Y lo peor no es el número: es descubrirlo cuando el ajuste ya se aplicó.
Cuándo termina la coexistencia
Los contratos firmados bajo la Ley 27.551 con plazo mínimo de tres años están venciendo en forma escalonada. Los firmados en 2022 vencieron en 2025. Los firmados en 2023 vencen en 2026.
Por eso 2026 probablemente sea el último o penúltimo año en que la mayoría de esos contratos siga bajo la Ley 27.551. Cuando un contrato del régimen anterior vence, la renovación o el nuevo contrato se firma bajo el DNU 70/2023. No hay transición ni continuidad automática del régimen anterior: el contrato nuevo es un contrato nuevo.
La coexistencia no va a durar para siempre. Pero mientras dura, operar como si todos los contratos siguieran la misma regla es el error que más sale caro.
Saber cuándo vence es la mitad. La otra mitad es saber qué régimen tenés mientras tanto.
Qué hacer si no sabés cuál régimen aplica
Leer la fecha de inicio del contrato original: esa fecha define el régimen, no la de la última renovación informal. Verificar que el contrato diga explícitamente cuál índice aplica, con qué periodicidad y desde qué fecha; si no lo dice, consultar con un profesional antes del próximo ajuste, no después.
Para contratos bajo Ley 27.551, el BCRA publica el ICL en bcra.gob.ar. Para contratos bajo DNU con ajuste por IPC, el dato mensual está en indec.gob.ar.
En Argentina hoy no existe "el régimen de alquileres". Existen tres.
Y cuál te corresponde depende de una sola cosa: el día en que firmaste.
Antes de calcular un aumento, mirá esa fecha.
Información vigente a marzo de 2026. El marco normativo de las locaciones puede modificarse. Verificar novedades en bcra.gob.ar antes de tomar decisiones basadas en este artículo.
