¿Reserva, refuerzo o seña? Lo que tenés que entender antes de poner plata
Antes de cerrar una operación inmobiliaria, hay algo fundamental: saber bien qué estás firmando. Porque una palabra mal entendida puede costarte caro

Reservás una propiedad, entregás dinero y firmás un papel. Pero... ¿qué firmaste realmente? ¿Una reserva, un refuerzo, una seña?
En este artículo te contamos, con ejemplos claros y explicaciones prácticas, qué implica cada una de estas instancias.
Dar el primer paso sin pisar en falso
Querés comprar o alquilar. Encontraste la casa o el departamento que te gusta. El dueño o la inmobiliaria te piden “reservarlo” para que no lo ofrezcan a otro. Pagás algo, firmás un papel… y listo. ¿O no tanto?
La verdad es que en ese momento estás entrando en un terreno donde los malentendidos son muy comunes. Mucha gente no distingue entre reserva, refuerzo o seña. Y cuando las cosas no salen como esperabas, llegan las sorpresas.
¿Qué es una reserva en el rubro inmobiliario?
Imaginá que estás en una librería y ves el último ejemplar de un libro que querías. Lo llevás al mostrador y decís: “Guardámelo, ahora vuelvo con la plata”. Eso, a escala inmobiliaria, es una reserva.
Es una forma de mostrar interés. Se firma un documento, se entrega una suma (generalmente chica) y se acuerda un plazo para seguir adelante o desistir. Mientras tanto, el inmueble queda "fuera del mercado".
Suele ser algo informal, sin efectos legales contundentes. Por eso, si la operación no se concreta, el dinero debe devolverse, salvo que se haya pactado otra cosa.
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¿Y el famoso refuerzo de reserva?
A veces, después de firmar la reserva, pasan unos días y todo parece avanzar bien. Entonces, el interesado entrega una segunda suma de dinero para reafirmar su compromiso. A eso se le llama refuerzo de reserva.
No es otra cosa que un empujón más para sostener la negociación. Pero ojo: no convierte automáticamente la operación en algo legalmente obligatorio.
Por eso, es muy importante que quede bien claro por escrito si ese refuerzo sigue siendo parte de la reserva o ya funciona como seña. Porque si no se aclara, después no hay forma de saber con certeza qué consecuencias puede tener.
¿Qué es una seña y por qué lo cambia todo?
Cuando se habla de seña, se entra en otro terreno. Ya no estamos ante un gesto de interés. Sino que hablamos de un compromiso con peso legal.
La seña está regulada por ley (arts. 1059 y 1060 CCyC). Y puede tener dos formas:
Seña confirmatoria
Digamos que es como un apretón de manos formal. Ambas partes se comprometen a cumplir. Si alguien no cumple:
● La otra puede exigir que se concrete la operación, o
● Pedir la cancelación y un resarcimiento económico.
Seña penitencial
Funciona como una especie de “salida pactada”.
● Si quien pagó la seña se arrepiente, la pierde.
● Si quien la recibió se baja del trato, devuelve el doble.
Y acá viene el detalle: si no se especifica el tipo de seña, la ley la toma como confirmatoria. Por eso, dejarlo por escrito no es opcional: es esencial.
Diferencias clave entre reserva y seña

¿Qué conviene hacer según el momento?
Todo depende de en qué etapa estés:
● Si todavía estás evaluando si avanzar o no, una reserva te da margen.
● Si ya sabés que querés seguir pero necesitás unos días más, un refuerzo puede ayudarte (siempre que quede bien aclarado).
● Si ya está todo definido y querés dejarlo bien atado, lo ideal es firmar una seña… con todas las letras.
¿Qué pasa si hay desacuerdo entre las partes?
A veces, aunque todo parezca encaminado, las cosas se traban. El propietario quiere cambiar el precio, el comprador se arrepiente, o simplemente no logran ponerse de acuerdo. ¿Y ahora?
Todo dependerá del tipo de compromiso que se haya firmado:
● Si fue una reserva sin aceptación expresa, el oferente puede pedir la devolución del dinero sin mayores complicaciones.
● Si se entregó una seña confirmatoria, y una de las partes no cumple, la otra puede ir a la Justicia a exigir el cumplimiento o una indemnización.
● Si se firmó una seña penitencial, el que desiste pierde lo entregado (o debe devolver el doble, si fue el receptor).
Por eso es tan importante que cada compromiso esté documentado con claridad, indicando no solo el monto y el plazo, sino también qué pasa si una parte se echa atrás.
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¿Y si la operación está sujeta a crédito hipotecario?
Este es uno de los escenarios más delicados. Muchos compradores firman una reserva o entregan una seña mientras tramitan un préstamo, creyendo que si no se lo aprueban, simplemente cancelan y listo. Pero no siempre es tan simple.
Si el contrato no establece una cláusula específica que condicione la operación a la aprobación del crédito, el comprador podría perder la seña o enfrentar reclamos legales por incumplimiento.
Lo ideal en estos casos es incluir en el documento una frase clara del tipo:
"Esta reserva / seña queda sujeta a la aprobación del crédito hipotecario solicitado por el comprador ante la entidad financiera X, con un plazo máximo de X días."
Esto no solo aporta previsibilidad, sino que protege a ambas partes si el préstamo no sale.
Antes de firmar o entregar dinero: 5 cosas que tenés que hacer sí o sí
✅ ;Averiguá quién recibe el dinero. No lo entregues a cualquiera: tiene que ser el dueño, su apoderado o una inmobiliaria matriculada.
✅ Pedí un documento por escrito, claro y detallado: cuánto pagás, para qué, por cuánto tiempo y qué pasa si algo no se cumple.
✅ Revisá si hay cláusulas de penalidad o condiciones que puedan jugarte en contra si te bajás.
✅ No adelantes sumas grandes sin garantías. Si vas a poner mucho dinero, exigí un contrato formal (como un boleto de compraventa).
✅ Consultá a un profesional antes de firmar: un escribano, un abogado o un corredor inmobiliario te pueden evitar muchos problemas.
Preguntas Frecuentes
1. Si me arrepiento de la reserva, ¿pierdo la plata?
No. Si el propietario no la aceptó o no hay cláusulas de penalidad, te la tienen que devolver.
2. ¿Qué pasa si hago un refuerzo y después me bajo?
Depende de lo que se firmó. Si no se aclara bien que es reserva, puede considerarse una seña… y ahí sí, podrías perderlo.
3. ¿Cuánto se suele entregar como seña?
No hay un número exacto, pero en general ronda entre el 5 y el 10 % del valor del inmueble.
4. ¿Puede la inmobiliaria quedarse con el dinero si la operación no sale?
No, salvo que haya un acuerdo firmado que lo justifique. Si la operación no avanzó y no fue tu culpa, deben devolverte el dinero.
5. ¿La seña reemplaza al boleto?
No. La seña es un paso previo. El boleto de compraventa es un contrato más formal y detallado, que fija precio, plazos, condiciones de escritura, etc.
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