¿Qué pasa si el comprador muere antes de escriturar? Claves legales para el vendedor
Un boleto firmado, un comprador que ya no está y un vendedor atrapado en la incertidumbre. ¿Qué dice la ley y qué caminos quedan abiertos?
El boleto ya está firmado, el vendedor siente que todo marcha sobre rieles… hasta que irrumpe la noticia menos pensada. El comprador muere antes de escriturar y, de golpe, la operación se congela. El reloj empieza a correr, las dudas se multiplican y la incertidumbre se instala en cada paso.
¿Qué pasa con la seña? ¿Quién puede firmar ahora? ¿El vendedor puede venderle a otra persona? En este artículo desarmamos paso a paso este escenario, con las claves que brinda el Código Civil y Comercial y ejemplos prácticos para que sepas qué esperar y cómo protegerte.
El boleto, un compromiso que no desaparece
En el mercado inmobiliario, la mayoría de las operaciones de compraventa arrancan con un boleto. A simple vista parece solo un trámite previo, casi un formalismo. Pero lo cierto es que tiene un valor decisivo. Compromete al comprador a pagar el precio y al vendedor a entregar la propiedad y firmar la escritura.
Ahora bien, ¿qué ocurre si el comprador muere antes de llegar a la escribanía? La verdad es que el contrato no se esfuma con la persona. El Código Civil y Comercial (CCyC) dice que las obligaciones pasan a sus herederos. En la práctica, es como si la partida de ajedrez siguiera, pero con nuevos jugadores.
Herederos en escena: la sucesión como tablero
La muerte abre el proceso sucesorio, y con él llegan los herederos. Ellos deciden si continúan la partida o no.
● Si aceptan la herencia: se hacen cargo de la compra y pueden escriturar.
● Si renuncian: el boleto se queda sin quien lo ejecute.
● Si discuten entre ellos: el trámite se empantana y la operación queda en suspenso.
Un escribano, por más voluntad que tenga, no puede avanzar sin declaratoria de herederos o un testamento válido. En otras palabras, hasta que un juez no aclare quién tiene derecho a sentarse en la mesa, la escritura queda en suspenso.
{inAds}
La seña: ¿dinero perdido o recuperable?
Acá aparece una de las preguntas más incómodas: ¿qué pasa con la seña? El artículo 1059 del CCyC es claro: la señal se presume confirmatoria. Eso significa que, si alguien incumple, la otra parte puede quedarse con ella. Pero, ojo, si se pactó la posibilidad de arrepentirse (la llamada “seña penitencial”), la regla cambia: el comprador la pierde y el vendedor, si se echa atrás, debe devolverla por duplicado.
El artículo 1060 suma un detalle interesante: la señal puede ser dinero o bienes muebles, y si son de la misma especie que la prestación (por ejemplo, dólares si el precio es en dólares), se integran al pago final.
En la práctica, muchos vendedores creen que la seña es un escudo automático. No siempre es así. Todo depende de lo pactado y, muchas veces, de un juez que termine de resolver el conflicto.
El escribano y el freno inevitable
Aunque el vendedor tenga apuro y un comprador interesado en fila, el escribano no puede hacer magia. Sin sucesión iniciada y herederos legitimados, la escritura está trabada. Y es que la muerte del comprador no borra el boleto, pero sí lo deja en un limbo hasta que la justicia ponga las piezas en orden.
Esto puede significar meses de espera, o incluso años si la sucesión se complica. Para un vendedor que necesita liquidez o ya tenía pensado reinvertir, ese tiempo puede sentirse eterno.
Derechos del vendedor: entre exigir o soltar
El vendedor no está de manos atadas. Frente a la inacción de los herederos, la ley abre dos puertas:
1. Exigir el cumplimiento del contrato. Sí, se puede iniciar una acción judicial para que los herederos continúen con la operación.
2. Pedir la resolución del contrato. En ese caso, el vendedor busca dar por terminado el boleto y reclamar daños y perjuicios.
Ambas vías, eso sí, suelen necesitar de un proceso judicial. Y como sabemos, la justicia no siempre camina al ritmo que exige el mercado inmobiliario.
{inAds}
Cuando entra un tercero en la historia
El artículo 1170 del CCyC protege al comprador de buena fe frente a terceros, siempre que se cumplan tres condiciones:
● Pago previo de al menos el 25% del precio.
● Boleto con fecha cierta.
● Publicidad suficiente, ya sea registral (inscripción) o posesoria (la ocupación efectiva del inmueble).
Es decir, no alcanza con tener un boleto en un cajón. La ley exige darle visibilidad. En algunos casos basta con la posesión; en otros, la inscripción registral es la vía más sólida.
Concurso o quiebra: otra capa de complejidad
Si el vendedor entra en concurso o quiebra, la situación se vuelve aún más delicada. El artículo 1171 del CCyC establece que el boleto de fecha cierta es oponible si se pagó al menos un 25% del precio. El juez puede ordenar que se otorgue la escritura. Y si la compraventa fue pactada a plazos, habrá que constituir una hipoteca de primer grado como garantía.
En este escenario, el comprador (o sus herederos) gana un respaldo fuerte, pero para el vendedor la operación se vuelve más rígida.
Cómo blindarse antes de firmar
La verdad es que nadie firma un boleto pensando en la muerte. Por eso, algunas medidas útiles que podés implementar son:
● Incluir cláusulas sobre qué ocurre si una de las partes fallece.
● Dejar bien en claro si la seña es confirmatoria o penitencial.
● Asegurar que los pagos tengan fecha cierta.
● Pedir garantías adicionales en operaciones a plazos.
● Dar publicidad al boleto, ya sea mediante inscripción o posesión.
Son detalles que, en su momento, parecen excesivos. Pero cuando surge un imprevisto, marcan la diferencia entre un trámite fluido y años de litigio.
Preguntas Frecuentes
1. ¿Puedo vender a otra persona si el comprador murió?
No, salvo que el boleto se resuelva o un juez lo autorice.
2. ¿Qué pasa con la seña?
Si es confirmatoria, el vendedor puede conservarla. Si es penitencial, debe devolverla duplicada si se arrepiente.
3. ¿Por qué el 25% es tan importante?
Porque es la llave que vuelve oponible el boleto frente a terceros (arts. 1170 y 1171 del CCyC).
4. ¿El vendedor puede impulsar la sucesión?
No, pero puede intervenir como acreedor una vez iniciada por los herederos.
5. ¿Cuánto puede tardar todo?
Una sucesión sencilla suele demorar entre seis meses y dos años, aunque puede extenderse si hay conflictos familiares.
Temas relacionados:
.Vender
