¿Te toca vender tras una separación? Lo que nadie te cuenta (y necesitás saber)

Separarse ya es difícil. Si además hay una propiedad de por medio, todo se complica. Esta guía te ayuda a resolver la venta

Separarse nunca es fácil. Pero cuando hay una casa de por medio, todo se vuelve más complejo: decisiones legales, acuerdos imposibles, y un sinfín de trámites que nadie quiere enfrentar.

Este artículo ofrece una guía clara y actualizada sobre cómo vender una propiedad durante una separación, qué dice el Código Civil, qué impuestos rigen y cómo evitar que el proceso termine en un conflicto mayor.

La casa: el nudo más apretado después de una ruptura

No hay dudas: cuando una relación llega a su fin, todo se mueve. Pero si hay una propiedad en juego, la cosa se pone aún más delicada. ¿Quién se queda? ¿Se puede vender si aún no hay divorcio? ¿Y si uno se planta y dice que no?

En Argentina, si no hubo acuerdo de separación de bienes, se considera que existe comunidad patrimonial. Y eso significa que todo lo que se compró durante el matrimonio es de ambos, aunque figure a nombre de uno solo. Sí, incluso esa casa que uno siente como propia.

¿Se puede vender antes del divorcio?

Sí, se puede. Pero no es tan simple como firmar y listo.

Mientras no se haya dictado la sentencia de divorcio, ambas partes tienen que estar de acuerdo y firmar la escritura. Porque hasta que la comunidad de bienes se disuelva legalmente, ninguno puede avanzar solo. Es como intentar vender un auto con dos dueños, pero sin la firma del otro: no hay forma de que pase.

Muchas veces, las parejas prefieren vender antes de que se formalice el divorcio. Quieren cerrar esa etapa, dividir el dinero y seguir adelante. Otras optan por esperar el fallo judicial y resolver todo después, con papeles en mano.

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Cuando uno quiere vender y el otro no

Y acá empieza el tira y afloja. Porque si no hay acuerdo, no se puede vender. Así de simple. Pero eso no significa que estés atado para siempre.

Si no hay forma de negociar, se puede pedir la autorización judicial para vender, demostrando que es lo más razonable o que seguir así genera un perjuicio. También existe la vía del juicio de liquidación de bienes, aunque suele ser más largo y desgastante.

Por eso, cuanto antes se busque asesoramiento legal, mejor. Nadie quiere pasar meses o años con la casa en pausa y los ánimos en llamas.

¿Y si no estábamos casados?

En ese caso, la situación cambia. Si vivían juntos bajo una unión convivencial registrada, el Código Civil los reconoce como pareja, pero no como copropietarios automáticos. No hay comunidad de bienes.

Si la casa está a nombre de los dos, los dos deben firmar para vender. Pero si figura solo uno, la otra parte deberá probar que hizo aportes -ya sea económicos o en especie- si quiere reclamar algo. Y eso no siempre es fácil.

¿Quién se queda en la casa mientras tanto?

No todas las separaciones permiten que uno se vaya con tranquilidad. A veces ninguno quiere dejar la vivienda, y otras veces no hay opción: uno se queda y el otro se va con lo puesto.

Cuando hay hijos menores, la ley suele priorizar su bienestar. Y eso implica que la casa queda, al menos por un tiempo, en manos del progenitor que tiene su cuidado. Es una forma de sostener cierta estabilidad en medio del caos. Pero cuidado: eso no significa que se quede con la propiedad, solo con el uso temporal.

Si no hay hijos, lo ideal es acordar quién se queda y bajo qué condiciones. Y si no hay forma de ponerse de acuerdo, puede resolverlo un juez.

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Claves para vender sin que explote todo

Vender una propiedad después de una separación puede ser una bomba de tiempo. Pero hay formas de desactivar el conflicto antes de que estalle:

● Tasación conjunta: pidan una valuación profesional. Evita que uno piense que el otro está “inflando o regalando” la casa.

● Todo por escrito: desde el precio hasta quién cobra qué. No alcanza con promesas al aire.

● No escondan nada: hipotecas, embargos, deudas. Todo debe salir a la luz, aunque incomode.

● Mediación, si es necesario: es más barato que un juicio y puede destrabar tensiones.

● Cada uno con su abogado: es lo más sano. No hace falta estar en guerra para tener asesoría propia.

Impuestos: qué tenés que saber antes de vender

Hoy, si vendés una propiedad, puede tocarte pagar el Impuesto Cedular, según lo que marca el artículo 99 de la Ley de Ganancias.

● Si compraste el inmueble antes del 1° de enero de 2018, y no lo usaste para alquilar o trabajar, probablemente estés exento.

● Si lo compraste después de esa fecha, y hay ganancia, vas a pagar el 15% sobre esa diferencia.

Pero hay una buena noticia: si es tu vivienda única y permanente, y usás esa plata para comprar otra casa donde vas a vivir, podés pedir una exención. Eso sí, no te cuelgues. Tiene plazos, requisitos y papeles que hay que presentar en regla.

Antes de firmar, ¿qué hay que hacer?

La escribanía se encarga de mucho, pero no de todo. Hay trámites que sí o sí tienen que estar listos antes de la escritura:

● Pedir el certificado de no retención o pagar el impuesto correspondiente en ARCA.

● Declarar si el inmueble está alcanzado o exento.

● Si se reinvierte el dinero en otra vivienda, gestionar la exención con tiempo.

No lo dejes para último momento. Un papel atrasado puede arruinar toda la operación.

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¿Y si hay chicos viviendo ahí?

Cuando hay hijos menores que viven en la casa, el juez puede frenar o condicionar la venta. Todo depende de si se afecta su bienestar. En algunos casos, se posterga la operación por un tiempo. En otros, se imponen condiciones específicas.

Porque al final, no se trata solo de ladrillos: también hay personas en el medio.

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Preguntas frecuentes

1. ¿Puedo vender si la casa está a mi nombre?

No, si fue comprada durante el matrimonio sin separación de bienes. Es ganancial. Necesitás la firma del otro.

2. ¿Qué hago si mi ex no quiere firmar?

Podés iniciar un juicio de liquidación o pedir autorización judicial para vender. No es inmediato, pero es un camino legal.

3. ¿Qué impuesto se paga por vender una propiedad?

El Impuesto Cedular, regulado por ARCA. En general, es el 15% sobre la ganancia si compraste después de 2018.

4. ¿Puedo evitar el impuesto si reinvierto en otra casa?

Sí, si es tu única vivienda y la nueva propiedad también será tu hogar. Tenés que tramitar la exención ante ARCA.

5. ¿La venta puede frenarse si hay hijos en la casa?

Sí. Si afecta su estabilidad, el juez puede demorar o condicionar la venta.