Vendiste la casa, cobraste… pero no la entregaste ¿Qué dice la ley?
No dar las llaves a tiempo puede parecer un detalle, pero puede volverse un gran dolor de cabeza. Si no entregás la posesión, podés terminar en juicio
Vendiste tu casa. Firmaste, cobraste… pero todavía no te fuiste. Tal vez estás esperando mudarte o te retrasaron la entrega de tu nueva propiedad. Mientras tanto, el comprador espera las llaves con el flete en la puerta. Y vos, sin darte cuenta, estás en falta.
¿La buena noticia? Todo esto se puede evitar con previsión, acuerdos claros y conocimiento. Y eso es lo que vas a encontrar en esta guía.
Entregar la posesión no es solo un formalismo
Puede sonar obvio, pero es necesario decirlo: vender una propiedad implica algo más que firmar y cobrar. También hay que entregar la posesión. O sea, permitir que la otra parte use, viva o alquile lo que compró. ¿Y cuándo? En general, justo después de la escritura, salvo que se haya pactado otra cosa.
Esto lo dice el Código Civil y Comercial, que en su artículo 1139 deja claro que la entrega debe ser inmediata, a menos que se acuerde lo contrario. Y el 1140 remata: el inmueble tiene que estar libre de ocupantes, sin trabas, sin excusas.
Es decir, no alcanza con prometer que te vas “en unos días”. Si no cumplís, ya estás en falta.
¿Qué pasa si te demorás o no cumplís?
Legalmente, eso se llama incumplimiento contractual. En palabras simples: no hiciste lo que debías hacer. Y eso trae consecuencias.
El artículo 777 del Código dice que el comprador puede pedir que se cumpla lo pactado, que alguien más lo haga por vos (a tu cargo, claro) o directamente pedir una compensación económica por los daños sufridos.
¿Un ejemplo? Vendiste una casa y, al momento de entregar, seguís adentro porque todavía no encontraste dónde mudarte. El comprador te espera una semana… dos… hasta que explota. Te manda una carta documento y, si no resolvés, te lleva a la Justicia.
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Cláusulas penales: la multa que te puede doler
Muchos contratos incluyen una cláusula penal. Y no, no es algo simbólico. Es una multa real. Por cada día, semana o mes de retraso, pagás. Así, sin vueltas.
El artículo 792 es clarísimo: no hace falta probar que hubo daño. Si está firmado, se aplica. Y el 793 aclara que esa multa reemplaza cualquier otra compensación, salvo que se haya dicho lo contrario.
Supongamos que pactaste una multa del 1% mensual del valor de venta. Si te demorás tres meses en entregar la propiedad… sí, vas a tener que pagar el 3%. Y eso puede ser una cifra importante.
¿Y si el daño fue más grande que la multa?
Puede pasar. A veces, el comprador pierde mucho más: una mudanza cancelada, días en un hotel, alquiler de emergencia o incluso el alquiler que pensaba cobrar.
Ahí entra el artículo 1738. Porque si la cláusula penal no cubre el daño real, se puede reclamar una indemnización adicional. Siempre que se demuestre, claro.
En otras palabras: la multa no siempre “te salva”. Puede ser solo el principio.
Cuando ya no hay vuelta atrás: se rompe el contrato
Hay situaciones donde el daño ya está hecho. El comprador perdió tiempo, dinero y paciencia. Entonces puede ir un paso más allá: resolver el contrato.
¿Cómo? El Código (artículos 1080 a 1086) dice que, ante un incumplimiento grave, el comprador puede intimarte a cumplir. Si no lo hacés en un plazo razonable, puede dar el contrato por terminado. Y reclamar lo que pagó, además de los perjuicios.
¿Y si habían pactado una cláusula de resolución automática? Peor. Porque el contrato se da por roto apenas incumplís.
¿Y si no entregás… porque no te vas?
En ese caso, lo que viene es más duro: un juicio de desalojo. La ley lo permite para cualquier persona con derecho a recuperar un inmueble.
Y sí, aunque el comprador nunca haya entrado a vivir. Si tiene el boleto o la escritura, puede pedir que un juez ordene el desalojo. Y cuando eso pasa, la justicia actúa. No es simbólico: se ejecuta, y te podés encontrar con una orden firme de desocupación.
¿Te imaginás que todo termine así… solo por no haber entregado las llaves a tiempo?
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¿Cómo evitar llegar a este punto?
No hay secretos. Solo sentido común y compromiso. Algunas claves:
● Poné por escrito la fecha exacta de entrega.
● Revisá bien si el inmueble está libre de ocupantes antes de firmar.
● Sumá cláusulas penales que te sirvan de respaldo, pero también de recordatorio.
● Pedí asesoramiento profesional antes de cerrar la operación.
Y, si surge un imprevisto, comunicalo rápido. Acordar una prórroga también es legal… si ambas partes están de acuerdo.
En resumen...
Vender un inmueble no termina cuando firmás ni cuando cobrás. Termina cuando entregás. Las llaves, la posesión, el espacio. Si te demorás o no cumplís, el comprador puede reclamar, demandar y hasta romper el acuerdo.
¿La mejor receta para evitar todo esto? Responsabilidad, comunicación y cumplir lo que prometiste. Porque en una operación inmobiliaria, cada detalle cuenta. Y mucho.
Preguntas frecuentes
1. ¿Tengo que entregar la propiedad el mismo día que firmo la escritura?
Sí, salvo que se haya pactado una fecha distinta. Así lo dice el artículo 1139.
2. ¿Qué puedo hacer si no me entregan la casa?
Intimá por carta documento. Si no responden, podés iniciar acciones legales: desde reclamar la entrega, hasta resolver el contrato y pedir daños.
3. ¿Sirve tener cláusula penal?
Sí, mucho. Es una forma de fijar las reglas del juego. Además, simplifica el reclamo.
4. ¿La multa reemplaza todo lo que pueda reclamar?
No siempre. Si el daño fue mayor y lo podés probar, podés pedir una indemnización adicional.
5. ¿Y si nunca estuve en la propiedad? ¿Igual puedo iniciar un juicio de desalojo?
Sí. Lo importante es el derecho legal, no si estuviste adentro o no.
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