Cómo encontrar al inquilino perfecto (y no arrepentirte después)

Dar con un buen inquilino no es cuestión de suerte. Es saber hacer las preguntas correctas y leer entre líneas antes de entregar las llaves

En el mundo de los alquileres, un error en la elección puede sentirse como invitar a alguien a vivir en tu casa y descubrir, demasiado tarde, que no era quien parecía. Pagos atrasados, llamadas de vecinos molestos, arreglos que nadie reconoce como su responsabilidad… Y es que, una vez firmado el contrato, desarmar el vínculo no es tan fácil como apretar un botón.

Hoy, el Código Civil y Comercial te da más libertad para pactar plazos, garantías y ajustes. Y eso suena bien. Pero con más libertad, también llega más responsabilidad. Ya no alcanza con “me cayó bien” o “parece confiable”. Hace falta método. Y un poco de intuición.

1. Ingresos: la columna vertebral del acuerdo

Antes de hablar de muebles, vistas o cercanía al transporte, hay que responder la pregunta clave: ¿puede pagar sin ahogarse? Los recibos de sueldo o la facturación de un autónomo no son un trámite frío: son la radiografía de su capacidad de pago.

Si el alquiler y las expensas se llevan más del 35% de sus ingresos netos, las cuentas no cierran. Y si las cuentas no cierran, el problema llegará tarde o temprano.

La estabilidad laboral ayuda, pero no es el único termómetro. Un profesional independiente con clientes fieles puede estar en mejor posición que un empleado con contrato a prueba. Incluso, si el interesado está a punto de arrancar un trabajo estable, pedir la constancia puede salvarte de dejar pasar a un buen inquilino por puro apuro.

2. Garantía: del papel a la realidad

Durante años, el garante propietario fue casi un ritual: sin él, no había trato. Ahora, las opciones se ampliaron. Seguro de caución, garantía de fianza, aval bancario… incluso combinaciones de varias.

El truco está en que no solo parezca segura, sino que lo sea de verdad. Un garante con una propiedad en regla puede sonar sólido, pero si llega el incumplimiento y hay que ir a juicio, el proceso puede ser eterno. En cambio, hay propietarios que cuentan cómo un seguro de caución serio les pagó sin vueltas.

La garantía no es un adorno: es el salvavidas que esperás no tener que usar, pero que debe estar listo si hace falta.

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3. Historial: las huellas que deja un inquilino

Los contratos anteriores hablan, y mucho. Una recomendación tibia es como una puerta entreabierta: algo hay detrás. No alcanza con escuchar “era buen pagador”; hay que preguntar cuándo, cómo y si volverían a alquilarle.

Una llamada de tres minutos a un propietario anterior puede ahorrarte años de problemas. Porque, más allá de lo que diga un papel, el tono de quien responde suele decir más que las palabras.

4. Motivo de mudanza: más que una anécdota

Cada mudanza tiene su historia. Y no todas son iguales. Cambiar de barrio por un nuevo trabajo, buscar un espacio más grande porque la familia creció, mudarse para estar cerca de la escuela de los chicos… suenan bien.

Pero si aparece la frase “tuve problemas con el dueño” o “no me entendí con los vecinos”, conviene escuchar con atención. No siempre es señal de conflicto, pero si el patrón se repite, mejor pensarlo dos veces.

Porque, la verdad, cuando alguien cambia de casa arrastrando problemas, lo más probable es que esos problemas lo acompañen.

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5. Ocupación y uso: quién y cómo va a vivir ahí

No es lo mismo una pareja que trabaja todo el día que una familia grande con mascotas y niños pequeños. No es mejor ni peor: es distinto. El desgaste de la propiedad, el ruido, el consumo de servicios… todo cambia.

Saber cuántos vivirán, si hay mascotas y de qué tipo, ayuda a prevenir conflictos. Y no alcanza con hablarlo: hay que dejarlo por escrito. Ese “solo un perro pequeño” puede convertirse en cuatro si el contrato no lo aclara.

6. Condiciones claras desde el principio

Un contrato mal entendido es un campo minado. Plazos, monto, ajustes, expensas, servicios, mejoras: todo debe estar sobre la mesa antes de firmar.

Entregar un borrador para que el interesado lo lea sin apuro es como mostrar el mapa antes de un viaje. Si no le gusta el destino, mejor que lo diga antes de subirse.

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7. Historial crediticio: números que cuentan historias

El informe crediticio no es un juez absoluto, pero sí un buen detective. Un par de deudas viejas, ya saldadas, no deberían ser motivo de rechazo automático. Pero un historial reciente lleno de incumplimientos, sí exige prudencia.

Más que mirar solo la puntuación, conviene preguntar qué pasó. A veces, el contexto cambia todo.

8. La entrevista: donde las fichas caen en su lugar

Cara a cara -o por videollamada- es cuando los papeles se convierten en personas. Ahí ves si llega puntual, si responde sin evasivas, si muestra predisposición. Es también el momento para explicar tus reglas, escuchar las suyas y asegurarte de que ambos puedan convivir en el mismo contrato.

Encontrar al inquilino correcto no es cuestión de suerte, pero tampoco una ciencia exacta. Es método, es observación y, a veces, es escuchar esa corazonada que dice “sí” o “mejor no”. Un buen inquilino paga a tiempo, cuida la propiedad y te da algo que no tiene precio: tranquilidad.

Preguntas Frecuentes

1. ¿Qué opciones hay si el interesado no tiene garante con propiedad?

Podés aceptar cualquier forma de fianza acordada. Lo importante es que sea ejecutable legalmente.

¿Es obligatorio solicitar informe crediticio?

No es obligatorio, pero es recomendable para prevenir morosidad.

¿Se puede rechazar a un inquilino por tener mascotas?

Sí, debe está previsto en el contrato y en el reglamento interno de la propiedad.

¿Cuál es el plazo mínimo de un contrato de vivienda?

No existe plazo mínimo obligatorio. Si no se pacta, es de 2 años para vivienda y 3 para otros usos.

¿Qué documentación debe presentar un inquilino?

DNI, comprobantes de ingresos, referencias previas y documentación de la garantía elegida.