¿Problemas con tu inquilino? Guía práctica para dueños en apuros
Cuando alquilar se convierte en un problema, lo peor es improvisar. Guía práctica para actuar con firmeza, empatía y dentro de la ley
A veces, alquilar una propiedad no trae tranquilidad, sino complicaciones. Cuando el vínculo con el inquilino se vuelve tenso -por pagos atrasados, quejas de vecinos o daños en la vivienda- el propietario se enfrenta a una encrucijada. ¿Qué hacer? ¿Hasta dónde se puede actuar sin vulnerar la ley?
Esta guía propone una hoja de ruta clara y realista para enfrentar un conflicto de alquiler: desde el primer reclamo hasta el eventual juicio, con recursos legales, consejos útiles y un enfoque humano que entiende lo que implica estar del otro lado del contrato. Porque alquilar, también, es gestionar relaciones.
Cuando alquilar se vuelve un problema
Todo parecía ir bien. El contrato estaba firmado, la propiedad entregada, y vos pensabas: “listo, ingreso asegurado por dos años”. Pero con el tiempo, empezaron las señales. Primero un pago que se atrasó. Después, ruidos a toda hora. O vecinos que tocan el timbre para decir que algo raro pasa.
Tener un inquilino problemático no es solo una cuestión legal. Es desgaste emocional. Y si no se aborda a tiempo, puede empeorar. La buena noticia: hay formas de enfrentar la situación sin perder el control ni salir perjudicado.
Paso 1: hablá, aunque estés enojado
El primer impulso suele ser cortar todo tipo de comunicación. Pero, aunque parezca contradictorio, el primer paso es acercarte y hablar. No con reproches ni amenazas. Con firmeza, sí, pero también con claridad.
Tal vez la persona está atravesando un momento complicado o ni se dio cuenta del impacto que está generando. Un buen diálogo puede evitar meses de tensión. Y si no sirve, al menos te queda la tranquilidad de haberlo intentado.
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Paso 2: documentá, aunque parezca exagerado
“Después lo solucionamos”, “confío en que lo va a arreglar”, “no hace falta dejar todo por escrito”… Error. Cuando hay señales de conflicto, cada mensaje, audio, foto o reclamo cuenta.
Guardá todo. Desde un WhatsApp donde admite la deuda hasta fotos de ese mueble roto que no estaba así cuando entregaste la propiedad. El contrato, por supuesto, tiene que estar al día y con todas las cláusulas claras.
Pensá en esto como un “botiquín legal”. Ojalá no tengas que usarlo. Pero si lo necesitás, vas a agradecer haberlo preparado.
Paso 3: carta documento. El momento de ponerse serio
Si la charla no funcionó y la situación empeora, es hora de dar un paso más formal. La carta documento no es una amenaza: es una advertencia clara, legal y directa.
¿Para qué sirve? Para dejar constancia de que notificaste al inquilino sobre:
● Qué está incumpliendo;
● Qué esperás que haga (y en qué plazo);
● Qué vas a hacer si no responde.
Un ejemplo: “Intimo en el plazo de 10 días al pago de los alquileres adeudados correspondientes a abril, mayo y junio. De no mediar cancelación, iniciaré acciones legales”.
No hace falta escribir como un abogado. Pero sí tiene que ser firme, puntual y concreta.
Paso 4: mediación. Cuando todavía hay margen para evitar el juicio
Si bien no todos los casos terminan en acuerdo, la mediación puede ser una gran herramienta. Sobre todo si querés resolver sin juicio, sin costos y sin seguir cargando con el estrés.
En algunas provincias hay servicios públicos de mediación gratuitos. En otros casos, podés recurrir a una instancia privada. ¿Qué se puede lograr?
● Que el inquilino firme un plan de pago.
● Que reconozca ciertas condiciones.
● Que acuerde irse en determinada fecha.
A veces, el solo hecho de estar en una mesa con un tercero ayuda a que las cosas se encaucen. No lo descartes.
Paso 5: desalojo. El camino legal para recuperar tu propiedad
Cuando nada funciona y el inquilino ni paga, ni se va, ni responde, ya no hay otra: hay que iniciar un juicio de desalojo. Y sí, es desgastante. Pero es el único camino legal.
Necesitás:
● Un abogado que presente la demanda;
● El contrato de alquiler firmado.
● Las pruebas del incumplimiento;
● La carta documento enviada previamente.
El proceso puede durar varios meses, dependiendo del juzgado y la jurisdicción. Durante ese tiempo, lo más difícil es la sensación de impotencia. Pero mantenerte dentro de la ley te protege. No caigas en la tentación de cortar servicios, cambiar cerraduras o forzar el ingreso. Eso solo puede jugarte en contra.
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¿Se puede prevenir un inquilino problemático?
No hay fórmula mágica. Pero sí hay buenas prácticas que pueden reducir el riesgo:
● Pedí referencias (laborales y personales). Un simple llamado puede darte más información que un montón de papeles.
● Pedí recibos de sueldo y verificación crediticia.
● Redactá un contrato con todas las cláusulas importantes: desde reparaciones hasta penalidades por mora.
● Hacelo firmar. Siempre.
● Entregá la propiedad con inventario, fotos y estado general.
Y durante el alquiler, mantené una comunicación clara. Sin sobreactuar, pero sin dejar pasar lo que te molesta. Los conflictos grandes suelen empezar con cosas pequeñas que no se dijeron a tiempo.
Preguntas frecuentes
¿Puedo entrar a la propiedad si no paga o rompe cosas?
No. Aunque sea tu propiedad, solo podés ingresar con su consentimiento o una orden judicial. De lo contrario, podés tener un problema penal.
¿Cuánto tiene que deber para iniciar el desalojo?
Con un mes de deuda y una carta documento previa ya podés iniciar el proceso legal. Muchos propietarios esperan un poco más, pero no es obligatorio.
¿Tengo que contratar un abogado sí o sí?
Sí. El juicio de desalojo necesita un patrocinio letrado. El abogado es quien presenta la demanda y hace el seguimiento del caso.
¿Se puede evitar el juicio si hay acuerdo?
Claro. Si el inquilino acepta irse y ambas partes firman un acta de entrega voluntaria, no hace falta iniciar acciones judiciales.
¿Qué hago si daña la propiedad antes de irse?
Si tenés pruebas (fotos, inventario, etc.), podés descontar esos daños del depósito. Y si los daños son mayores, podés hacer una demanda civil.
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