¿Vale la pena comprar una casa con derechos posesorios? Pros y contras

Comprar una casa o un terreno con derechos posesorios puede sonar tentador por su bajo precio, pero ¿realmente sabés qué estás adquiriendo?

En Argentina, muchas propiedades se comercializan sin escritura, bajo una figura legal conocida como “derechos posesorios”. Aunque puede ser una alternativa accesible, también presenta desafíos legales que no todos conocen.

En este artículo explicamos qué significa esta figura, cómo funciona según la ley y qué debés tener en cuenta si estás pensando en comprar o vender un inmueble en esta condición.

Derechos posesorios: cuando la posesión no es propiedad

Hoy, miles de personas viven en casas o terrenos que no tienen título de propiedad, pero que ocupan desde hace años. Se trata de una situación legal conocida como derechos posesorios.

Esto significa que la persona no figura como dueña en el Registro de la Propiedad, pero actúa como tal: vive en el lugar, lo mantiene, paga impuestos, y muchas veces incluso lo vende.

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¿Es legal vivir en una propiedad sin título?

Sí. La ley argentina reconoce esta figura. El Código Civil y Comercial establece que una persona puede tener posesión legítima si cumple ciertos requisitos:

• La ocupación es pública (no escondida).

• Es pacífica (sin violencia).

• Es continua e ininterrumpida en el tiempo.

• Hay intención de comportarse como dueño.

Este tipo de posesión está protegida legalmente. Incluso permite iniciar un proceso judicial llamado prescripción adquisitiva (o usucapión) para, con el tiempo, convertirse en dueño legal.

¿Cuál es la diferencia entre poseer y ser propietario?

La diferencia es clave. Ser poseedor significa que ocupás y usás el inmueble. Ser propietario, en cambio, implica tener un título inscripto oficialmente que te reconoce como dueño.

Con derechos posesorios:

• No podés escriturar.

• No podés hipotecar el bien.

• No podés acceder fácilmente a créditos o subdivisiones.

Pero sí podés ejercer el uso del inmueble y, eventualmente, llegar a regularizarlo legalmente.

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¿Se puede comprar una propiedad con derechos posesorios?

Sí, y es una práctica bastante común, especialmente en zonas rurales, barrios populares o asentamientos urbanos en proceso de regularización.

El trámite no es una compraventa formal con escritura, sino una cesión de derechos posesorios. Esto se firma en un contrato privado, muchas veces sin la intervención de un escribano.

¿El riesgo? Estás comprando posesión, no propiedad.

Ventajas: ¿por qué mucha gente lo elige?

• Precio bajo: Suelen costar mucho menos que una propiedad con escritura.

• Acceso a la tierra: Para muchas familias, es la única vía posible.

• Potencial de regularización: Si se cumplen los requisitos legales, se puede iniciar un juicio de usucapión y obtener el título.

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Desventajas: lo que necesitás saber antes de avanzar

• No hay seguridad jurídica inmediata.

• Podés enfrentar juicios de desalojo si aparece el titular registral.

• No sirve como garantía bancaria.

• Trámites de regularización largos y costosos.

Por eso, no es para cualquiera. Requiere asesoramiento legal y una estrategia clara.

¿Cómo se regulariza una propiedad con derechos posesorios?

La única forma de convertir la posesión en propiedad es a través de un juicio de prescripción adquisitiva. Esto implica:

• Probar que ocupás el inmueble desde hace al menos 20 años (o 10, si tenés justo título y buena fe).

• Presentar evidencia: impuestos, servicios, mejoras, testigos.

• Conseguir una sentencia favorable de un juez.

• Inscribir esa sentencia como título de propiedad en el Registro.

Es un proceso legal, pero puede tardar años. Por eso, muchas personas viven durante décadas con posesión, pero sin título.

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¿Qué precauciones tomar si vas a comprar?

• Pedí informes registrales: Para saber si hay titular, hipotecas o conflictos.

• Verificá la antigüedad de la posesión: Cuanto más años, mejor.

• Consultá con un abogado: Es fundamental para armar un contrato válido.

• Evitá intermediarios dudosos: Asegurate de que la persona que te vende realmente ocupe el lugar.

¿Conviene comprar un inmueble con derechos posesorios?

Depende de tu objetivo. Si buscás una oportunidad a bajo costo y estás dispuesto a esperar y asumir los riesgos, puede ser una buena inversión.

Pero si necesitás seguridad jurídica inmediata, querés escriturar, vender o hipotecar, no es el camino más directo.

Lo importante es tener toda la información y contar con asesoramiento antes de tomar una decisión.