Cómo una propiedad protegida puede ser garantía de un alquiler
Un grupo de escribanas propone una alternativa poco conocida que permite utilizar como garantía de un alquiler una propiedad protegida sin necesidad de desafectarla, beneficiando tanto a propietarios como a inquilinos.
La iniciativa fue presentada por las profesionales María Magdalena Tato, Vanesa Sepliarsky y Eloísa Baca Martínez en la última Jornada Notarial Argentina.
Nueva herramienta jurídica
Uno de los mayores desafíos al momento de alquilar sigue siendo la presentación de garantías. Hasta su derogación, la Ley de Alquileres exigía que el inquilino ofreciera al propietario al menos dos opciones de garantía, de las cuales el locador debía elegir una. Estas podían incluir una garantía propietaria, un recibo de sueldo o un seguro de caución. Con la nueva normativa, este requisito queda sujeto al acuerdo entre las partes.
El método tradicional consiste en que un tercero se constituya como fiador ofreciendo una propiedad en garantía. Sin embargo, cuando el inmueble está afectado al régimen de protección de la vivienda (anteriormente conocido como "bien de familia"), suele ser rechazado a menos que se desafecte. No obstante, una alternativa permite utilizar una propiedad protegida sin necesidad de desafectarla, beneficiando tanto a propietarios como a inquilinos.
Protección de la vivienda: qué significa
La figura del "bien de familia" fue establecida en 1954 mediante la Ley 14.394, pero en 2015 fue reemplazada por el régimen de "protección de la vivienda", incorporado al Código Civil y Comercial (CCyC).
Este régimen protege la propiedad de embargos, evitando que sea ejecutada por deudas personales de su titular, salvo en casos específicos como impuestos, expensas, hipotecas, créditos para construcción o deudas por obligaciones alimentarias.
Para que un inmueble se encuadre dentro de esta protección, debe cumplir ciertos requisitos: debe ser la vivienda principal del titular, no puede destinarse a fines comerciales ni de alquiler, y solo se permite una propiedad protegida por persona.
Uso de un inmueble protegido como garantía
Según la escribana Magdalena Tato, es posible utilizar una propiedad protegida como garantía de alquiler mediante un acta de manifestación en escritura pública. En este documento, el propietario declara que no opondrá la protección del inmueble frente a reclamos judiciales o extrajudiciales relacionados con el contrato de locación.
Esta declaración también puede incorporarse directamente en el contrato de alquiler. De esta manera, la protección sigue vigente, pero resulta inoponible al locador en caso de incumplimiento del inquilino.
Beneficios para todas las partes
Esta alternativa resulta especialmente útil en casos donde una persona desea ser garante, pero su único inmueble está protegido. Por ejemplo, si un joven quiere independizarse y necesita la garantía de la casa de sus padres, esta opción evita que la propiedad pierda su protección.
La escribana Vanesa Sepliarsky destaca que, con esta solución, no es necesario desafectar la propiedad. Eloísa Baca Martínez añade que la desafectación temporal puede exponer el inmueble a otros acreedores, lo que se evita con este mecanismo. Así, el titular mantiene la protección, el inquilino obtiene la garantía requerida y el locador cuenta con respaldo legal en caso de incumplimiento.
Requisitos para iniciar el trámite
Según las escribanas que presentaron esta alternativa en la última Jornada Notarial Argentina, los requisitos para utilizar una propiedad protegida como garantía de alquiler son:
- Otorgar la declaración de inoponibilidad mediante acta de manifestación en escritura pública.
- Identificar el bien protegido y los datos de su afectación al régimen de protección de la vivienda.
- Determinar la obligación específica ante la cual será inoponible la protección y el acreedor.
- Solicitar el informe de inhibición del declarante y el informe de dominio del inmueble en el Registro de la Propiedad Inmueble.
- Contar con el asentimiento conyugal o convivencial, si corresponde.
Esta solución representa una alternativa viable para propietarios e inquilinos, garantizando seguridad jurídica sin necesidad de desafectar la protección de la vivienda.
