C贸mo una propiedad protegida puede ser garant铆a de un alquiler
Un grupo de escribanas propone una alternativa poco conocida que permite utilizar como garant铆a de un alquiler una propiedad protegida sin necesidad de desafectarla, beneficiando tanto a propietarios como a inquilinos.
La iniciativa fue presentada por las profesionales Mar铆a Magdalena Tato, Vanesa Sepliarsky y Elo铆sa Baca Mart铆nez en la 煤ltima Jornada Notarial Argentina.
Nueva herramienta jur铆dica
Uno de los mayores desaf铆os al momento de alquilar sigue siendo la presentaci贸n de garant铆as. Hasta su derogaci贸n, la Ley de Alquileres exig铆a que el inquilino ofreciera al propietario al menos dos opciones de garant铆a, de las cuales el locador deb铆a elegir una. Estas pod铆an incluir una garant铆a propietaria, un recibo de sueldo o un seguro de cauci贸n. Con la nueva normativa, este requisito queda sujeto al acuerdo entre las partes.
El m茅todo tradicional consiste en que un tercero se constituya como fiador ofreciendo una propiedad en garant铆a. Sin embargo, cuando el inmueble est谩 afectado al r茅gimen de protecci贸n de la vivienda (anteriormente conocido como "bien de familia"), suele ser rechazado a menos que se desafecte. No obstante, una alternativa permite utilizar una propiedad protegida sin necesidad de desafectarla, beneficiando tanto a propietarios como a inquilinos.
Protecci贸n de la vivienda: qu茅 significa
La figura del "bien de familia" fue establecida en 1954 mediante la Ley 14.394, pero en 2015 fue reemplazada por el r茅gimen de "protecci贸n de la vivienda", incorporado al C贸digo Civil y Comercial (CCyC).
Este r茅gimen protege la propiedad de embargos, evitando que sea ejecutada por deudas personales de su titular, salvo en casos espec铆ficos como impuestos, expensas, hipotecas, cr茅ditos para construcci贸n o deudas por obligaciones alimentarias.
Para que un inmueble se encuadre dentro de esta protecci贸n, debe cumplir ciertos requisitos: debe ser la vivienda principal del titular, no puede destinarse a fines comerciales ni de alquiler, y solo se permite una propiedad protegida por persona.
Uso de un inmueble protegido como garant铆a
Seg煤n la escribana Magdalena Tato, es posible utilizar una propiedad protegida como garant铆a de alquiler mediante un acta de manifestaci贸n en escritura p煤blica. En este documento, el propietario declara que no opondr谩 la protecci贸n del inmueble frente a reclamos judiciales o extrajudiciales relacionados con el contrato de locaci贸n.
Esta declaraci贸n tambi茅n puede incorporarse directamente en el contrato de alquiler. De esta manera, la protecci贸n sigue vigente, pero resulta inoponible al locador en caso de incumplimiento del inquilino.
Beneficios para todas las partes
Esta alternativa resulta especialmente 煤til en casos donde una persona desea ser garante, pero su 煤nico inmueble est谩 protegido. Por ejemplo, si un joven quiere independizarse y necesita la garant铆a de la casa de sus padres, esta opci贸n evita que la propiedad pierda su protecci贸n.
La escribana Vanesa Sepliarsky destaca que, con esta soluci贸n, no es necesario desafectar la propiedad. Elo铆sa Baca Mart铆nez a帽ade que la desafectaci贸n temporal puede exponer el inmueble a otros acreedores, lo que se evita con este mecanismo. As铆, el titular mantiene la protecci贸n, el inquilino obtiene la garant铆a requerida y el locador cuenta con respaldo legal en caso de incumplimiento.
Requisitos para iniciar el tr谩mite
Seg煤n las escribanas que presentaron esta alternativa en la 煤ltima Jornada Notarial Argentina, los requisitos para utilizar una propiedad protegida como garant铆a de alquiler son:
- Otorgar la declaraci贸n de inoponibilidad mediante acta de manifestaci贸n en escritura p煤blica.
- Identificar el bien protegido y los datos de su afectaci贸n al r茅gimen de protecci贸n de la vivienda.
- Determinar la obligaci贸n espec铆fica ante la cual ser谩 inoponible la protecci贸n y el acreedor.
- Solicitar el informe de inhibici贸n del declarante y el informe de dominio del inmueble en el Registro de la Propiedad Inmueble.
- Contar con el asentimiento conyugal o convivencial, si corresponde.
Esta soluci贸n representa una alternativa viable para propietarios e inquilinos, garantizando seguridad jur铆dica sin necesidad de desafectar la protecci贸n de la vivienda.
