Expensas: lo que el administrador puede hacer sin avisarte (y lo que no puede)
Cada mes pagás. Pocas veces preguntás.
Hay una resignación particular en quien vive en un consorcio. No es indiferencia: es la convicción, instalada después de tanto aguantar, de que el administrador hace lo que quiere y eso es parte del trato. El edificio tiene goteras, subieron las expensas otra vez, contrataron a alguien nuevo para la limpieza. ¿Qué vas a hacer?
Más de lo que creés. Porque hay una línea legal muy concreta que separa lo que el administrador puede decidir solo de lo que necesita pedirte permiso. Y esa línea existe aunque nunca te la hayan explicado.
El administrador tiene autoridad para gestionar. No para decidir solo lo que le corresponde a la asamblea.
Lo que puede hacer sin convocar a asamblea
El administrador tiene autoridad real sobre la gestión cotidiana del edificio. Eso incluye ejecutar los gastos ordinarios de mantenimiento: pagar los sueldos del personal de limpieza, abonar los servicios comunes, renovar contratos de mantenimiento previamente aprobados por la asamblea, hacer reparaciones necesarias para conservar el edificio en condiciones de seguridad y habitabilidad.
Si se rompe la bomba de agua en un edificio de Rosario un sábado a la tarde, el administrador puede contratar la reparación urgente sin esperar una asamblea. Eso es parte de su mandato. El Código Civil y Comercial le da margen para actuar en situaciones que no admiten demora, y ese margen es legítimo.
También puede, dentro de lo que establezca el reglamento, contratar y despedir personal del consorcio. La asamblea tiene facultad de revisar esa decisión: puede convalidarla o cuestionarla.
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Lo que necesita asamblea
Toda mejora u obra nueva sobre partes comunes requiere la aprobación de la asamblea de propietarios. No es una formalidad: es la ley. El administrador que autoriza por su cuenta la refacción del hall de entrada, la instalación de cámaras de seguridad o la remodelación del sum está excediendo su mandato, aunque las intenciones sean buenas y el resultado sea razonable.
En la práctica, las expensas extraordinarias suelen surgir de decisiones tomadas en asamblea. Si un mes aparece en tu liquidación un cargo extraordinario de magnitud que nadie votó, ese cargo merece una explicación. Podés preguntarlo. Podés pedirlo por escrito. Podés exigir el acta de la asamblea que lo aprobó.
Y si esa acta no existe, estás ante una decisión que el administrador tomó solo cuando no debía.
Imaginá que en la última liquidación apareció un ítem nuevo: "remodelación de espacios comunes". Sin asamblea previa. Sin aviso. El administrador ya firmó el contrato.
Lo que no puede hacer nunca
Acá la línea es más dura.
El administrador no puede modificar el reglamento de propiedad horizontal. Eso requiere acuerdo de dos tercios de la totalidad de los propietarios. No puede suprimir ni limitar derechos que el reglamento le da a tu unidad sin tu conformidad expresa. No puede usar el fondo de reserva para gastos que no sean imprevistos y mayores que los ordinarios sin autorización del consejo de propietarios.
Y hay algo que pocos saben: tiene la obligación legal de garantizarte el acceso a la documentación del consorcio. Los libros, las actas, los contratos, los comprobantes. Eso no es un favor: es tu derecho como consorcista.
Negarle esa información a un propietario no es una política de administración. Es una infracción.
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La herramienta que casi nadie usa
Pero hay un recurso que existe en la ley y que casi nadie usa.
El 5% de las partes proporcionales indivisas del consorcio pueden exigir que se trate en asamblea cualquier tema atribuido al administrador. Y si el administrador o el consejo omiten convocar a esa asamblea, el Código habilita a los propietarios que representen el 10% del total a pedir la convocatoria judicialmente.
No es un recurso cómodo. Pero existe.
La resignación del consorcista argentino tiene una base real: el sistema suele ser opaco, y esa opacidad no es obligatoria. Pero la diferencia entre opacidad cultural y límite legal importa porque una se puede cambiar y la otra no.
Cuando subió la expensa del mes pasado sin explicación, tenías derecho a pedir el detalle. Cuando aparece un gasto nuevo que nadie votó, tenés derecho a preguntarle a quién lo decidió. Cuando no te muestran las actas, estás frente a algo que el reglamento y el Código no toleran.
La resignación es una posición. No es una obligación.
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