Alquiler 2026: cómo saber si el aumento que te aplicaron está bien y cómo calcularlo
Tres regímenes vigentes: cuál es el tuyo
Buscá la fecha de firma en la primera hoja del contrato.
- 1 Julio 2020 – 17 Octubre 2023: ICL, ajuste anual (Ley 27.551).
- 18 Octubre – 28 Diciembre 2023: Casa Propia, ajuste semestral (Ley 27.737).
- Desde el 29 de Diciembre de 2023: lo que dice tu contrato (DNU 70/2023).
Con esa fecha ya sabés dónde ir.
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Para actualizar cualquier alquiler en 2026:
- Identificá la fecha de firma del contrato.
- Determiná el índice obligatorio o pactado.
- Aplicá el cálculo correspondiente al período.
Cada régimen tiene su propio procedimiento.
Contratos 1 Julio 2020 – 17 Octubre 2023 (Ley 27.551): ICL, ajuste anual
El ICL es el Índice para Contratos de Locación que publica el Banco Central. Combina en partes iguales la variación del IPC (inflación) y del RIPTE (salarios registrados). El índice de actualización era obligatoriamente el ICL, sin posibilidad de reemplazarlo por otro.
Pasos para calcular el aumento:
- Entrá a la calculadora del ICL del Banco Central: bcra.gob.ar, sección "Índice para Contratos de Locación".
- Ingresá la fecha de inicio del contrato (o de la última actualización).
- Ingresá la fecha actual de ajuste.
- Dividí el valor nuevo por el valor anterior.
- Al resultado restale 1 y multiplicalo por 100: ese es el porcentaje de aumento.
- Aplicalo al monto que venías pagando.
Ejemplo: alquiler de $300.000 desde enero 2024. ICL enero 2024: 1.200. ICL enero 2025: 1.980. División: 1.980 / 1.200 = 1,65. Aumento: 65%. Nuevo monto: $495.000.
El ICL se publica el día 17 de cada mes y rige hasta el 16 del siguiente.
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Contratos 18 Octubre – 28 Diciembre (Ley 27.737): Coeficiente Casa Propia, ajuste semestral
Esta ventana duró 73 días. Si tu contrato tiene fecha entre el 18 de octubre y el 28 de diciembre de 2023, este es tu régimen.
El Coeficiente Casa Propia toma el menor entre el 90% del Coeficiente de Variación Salarial y el Coeficiente de Estabilización de Referencia. En términos simples: compara la evolución salarial con la inflación y aplica el que resulte más bajo.
Pasos:
- Entrá a Coeficiente Casa Propia.
- Buscá la tabla de coeficientes mensuales.
- Anotá los valores de los seis meses del período.
- Multiplicá esos seis valores entre sí (no los sumes: el cálculo es encadenado).
- Multiplicá el resultado por el monto que venías pagando.
Ejemplo: alquiler de $300.000 desde octubre 2023. Primer ajuste: abril 2024. Coeficientes del período: 1,052 · 1,055 · 1,058 · 1,057 · 1,060 · 1,062. Resultado encadenado: aproximado 1,41. Nuevo monto: $423.000.
Estos contratos finalizan a lo largo de 2026 al cumplirse los tres años. El próximo ajuste semestral para contratos firmados en octubre-diciembre 2023 corresponde a abril de 2026.
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Calculadora del INDEC disponible en indec.gob.ar.
Contratos desde Diciembre 2023 (DNU 70/2023): lo que dice el tuyo
Desde el 29 de diciembre de 2023, rige lo que pactaron las partes dentro del marco general del Código Civil y Comercial. Abrí el contrato y buscá la cláusula de actualización.
IPC del INDEC: usá el acumulado del período pactado. Salvo que el contrato indique otra fórmula, el cálculo correcto es encadenado (multiplicando).
Ejemplo con ajuste trimestral: IPC octubre 3,8% · noviembre 3,2% · diciembre 2,8%. Cálculo: (1,038 × 1,032 × 1,028) − 1 = 10,1% aproximado.
ICL: mismo procedimiento que los contratos anteriores.
Dólar u otra moneda: el ajuste se aplicará según el tipo de cambio de referencia definido en el contrato (BNA, BCRA u otra fuente).
Sin cláusula de actualización: no hay ajuste automático exigible durante el período, salvo acuerdo entre partes. El propietario solo puede proponer un nuevo monto al vencimiento del período.
Cuándo el aumento podría estar mal calculado
Tres situaciones para chequear antes de pagar:
El propietario aplica un índice que no está en el contrato: no corresponde. El contrato es ley entre las partes, salvo que contradiga normas obligatorias.
El propietario actualiza antes del plazo pactado: tampoco corresponde. Si el contrato dice semestral, no puede ajustar a los tres meses.
El propietario de un contrato bajo Ley 27.551 aplica IPC en vez de ICL: no puede hacerlo. El ICL era obligatorio por ley para ese período.
En todos estos casos, el primer paso es una nota fehaciente al propietario citando la cláusula del contrato o la normativa aplicable. Si no hay acuerdo, se puede recurrir a una instancia de mediación. El Colegio de Corredores Inmobiliarios de Rosario (COCIR) cuenta con un Instituto de Mediación abierto a la comunidad para la resolución de conflictos en materia inmobiliaria.
Cómo se actualizan los alquileres en Rosario en 2026
El mecanismo de actualización de alquileres es nacional: el mismo ICL o IPC para todo el país. Lo que varía localmente son los valores de mercado al momento de renovar o firmar un nuevo contrato. Para consultas sobre mediación en conflictos locativos en Rosario: cocir.org.ar.
Información vigente al mes de marzo de 2026. Verificar valores actualizados del ICL en bcra.gob.ar, del IPC en indec.gob.ar y del Coeficiente Casa Propia en argentina.gob.ar antes de aplicar cualquier cálculo.
Si tenés dudas, conviene antes analizarlo
