¿Comprás por boleto? Lo que dice el Código (y lo que nadie te cuenta)

El boleto no es la escritura, pero puede convertirse en tu mejor aliado. Te contamos qué pide la ley y cómo usarlo bien

Comprar una casa o un departamento con boleto es común en Argentina, pero también genera dudas: ¿me convierte en dueño?, ¿qué pasa si aparece un embargo?, ¿y si el vendedor se niega a escriturar? El Código Civil y Comercial tiene las respuestas.

En este artículo te contamos, con ejemplos simples, cómo funciona la protección del boleto, qué medidas cautelares podés pedir y cómo asegurarte de que la operación llegue a buen puerto.

Arranquemos claro: el boleto no es la escritura

Muchos lo confunden, pero no: el boleto no te convierte en dueño. Es, en palabras simples, un contrato preliminar. Sirve para fijar precio, plazos y condiciones. El dominio real, el que inscribís en el Registro, recién llega con la escritura pública, como marca el artículo 1017 del Código Civil y Comercial.

Es un poco como comprar un pasaje de avión: el boleto asegura tu lugar, pero todavía no despegaste. La escritura, en cambio, es el vuelo que te lleva definitivamente a destino.

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Las claves del boleto: fecha cierta, publicidad y posesión

No todos los boletos pesan lo mismo. El artículo 1170 del CCyC lo dice claro: para que tu derecho gane músculo frente a terceros necesitás fecha cierta (por ejemplo, certificación notarial), publicidad suficiente y, en lo posible, posesión.

Imaginá que firmaste un boleto y ya vivís en el departamento. Esa posesión visible es un aviso al mundo: “este inmueble ya tiene dueño, en los hechos”. Y si además el documento tiene fecha cierta, el respaldo se multiplica.

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El detalle que cambia todo: haber pagado el 25%

Aquí está la traba maestra: si pagaste al menos un 25% del precio antes de que alguien trabe una cautelar o antes de que el vendedor caiga en concurso, tu derecho prevalece. El Código lo repite dos veces, en el artículo 1170 y en el 1171, porque sabe que ese piso objetivo ordena el juego.

En la práctica, ese 25% funciona como un boleto VIP. No garantiza el dominio todavía, pero te da prioridad frente a embargos y procesos colectivos. Por eso conviene dejar huella: transferencias bancarias, recibos con firma o cheques acreditados.

Cuando el vendedor entra en concurso: el rol del juez

Escenario común: compraste con boleto, cumpliste, y de repente el vendedor entra en concurso. ¿Qué pasa entonces? El artículo 1171 del CCyC dice que, si tu boleto tiene fecha cierta y abonaste ese 25% mínimo, el juez tiene que ordenar la escritura. Y si todavía te falta pagar parte del precio, podés dar una hipoteca en primer grado para cubrir el saldo.

Es decir, la ley te da una salida para no quedar atrapado en el laberinto concursal. Una especie de pasillo preferencial para el comprador cumplidor.

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Cautelares que salvan: anotación de litis, embargo e inhibición

El boleto entre partes es fuerte, pero frente a terceros puede ser frágil si no te movés a tiempo. ¿El remedio? Medidas cautelares. La más usada es la anotación de litis en el Registro, que actúa como un cartel de advertencia para todo el que mire el dominio. También están la inhibición general de bienes, el embargo preventivo o la prohibición de innovar.

La clave es inscribirlas rápido. Si no, puede pasar que alguien compre de buena fe y vos tengas que pelear un partido cuesta arriba.

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Consignación: cuando el vendedor se niega

Imaginá que pagaste y el vendedor te dice “no voy a firmar la escritura”. ¿Qué hacés? El Código (arts. 904 al 912) te da una herramienta: la consignación. Depositás el dinero en el juzgado (o ante escribano), y listo: cumpliste con tu obligación.

Es como dejar las llaves del auto en una caja fuerte cuando nadie las quiere recibir: no podés usarlas, pero nadie puede decir que no las entregaste. Con esa jugada, ganás legitimidad para pedirle al juez la escritura.

Posesión y buena fe: la combinación ganadora

Además de papeles, los jueces miran los hechos. El artículo 961 del CCyC exige que los contratos se cumplan de buena fe, y las normas sobre posesión (arts. 1905 en adelante) reconocen que ocupar un inmueble genera un peso adicional frente a terceros.

Por eso no es un detalle menor mudarse, pagar expensas, o hasta arreglar una pérdida de agua: todo suma como evidencia de que actuaste como dueño legítimo.

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Checklist final

Pasos que blindan tu boleto:

● Pedí fecha cierta: certificación notarial o equivalente.

● Documentá los pagos, sobre todo si llegaste al 25%.

● Tomá posesión y dejá constancia de ello.

● Pedí informes registrales antes y después de firmar.

● Ante negativa: consignación y medidas cautelares inscriptas.

Son gestos simples, pero pueden ser la diferencia entre ganar un juicio o ver cómo tu derecho se diluye.

Preguntas Frecuentes

1) ¿El boleto me convierte en dueño del inmueble?

No. El dominio se adquiere con escritura pública inscripta (art. 1017 del CCyC). El boleto obliga a escriturar y te habilita a exigir el cumplimiento.

2) ¿Por qué es tan importante pagar al menos el 25%?

Porque ese umbral, abonado antes de una cautelar o del concurso, le da prioridad a tu derecho frente a terceros y habilita soluciones procesales a tu favor (arts. 1170 y 1171 del CCyC).

3) El vendedor no quiere firmar la escritura, ¿qué paso doy primero?

Consigná el saldo para acreditar cumplimiento (arts. 904 al 912 del CCyC) y pedí medidas cautelares -por ejemplo, anotación de litis- para proteger el inmueble mientras reclamás judicialmente la escrituración.

4) ¿Tomar posesión sirve de algo en la práctica?

Sí. La posesión visible (mudanza, pago de expensas, servicios a tu nombre) refuerza la oponibilidad del boleto frente a terceros y acompaña la exigencia de fecha cierta.

5) Quiero evitar que se venda a otro, ¿qué cautelar conviene?

De forma típica: anotación de litis y prohibición de innovar para advertir y congelar la situación jurídica; según el caso, inhibición general del vendedor o embargo. Lo decisivo es inscribirlas rápido en el registro para que produzcan efectos frente a terceros.