¿Dónde conviene invertir? Alquileres en alza y barrios más rentables en CABA
En abril, los alquileres y precios de compraventa en la Ciudad de Buenos Aires mostraron barrios en alza y opciones para invertir
El mercado inmobiliario porteño está en pleno movimiento: alquileres que no frenan, precios de venta que se recuperan y un repunte en la cantidad de escrituras. En este informe repasamos los valores actualizados para alquilar o comprar en CABA, el impacto de la inflación, las zonas más buscadas y los barrios que hoy ofrecen mejores oportunidades para invertir.
Alquileres en CABA: cuánto subieron y dónde conviene más
El precio promedio del alquiler en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA) subió un 2,9% en abril y ya acumula un incremento del 13,1% en lo que va del año. La cifra supera la inflación del primer cuatrimestre, que se ubicó en 10,9%, según un relevamiento de Zonaprop.
En los últimos doce meses, los alquileres aumentaron un 44,6%, menos que la inflación interanual (46,4%) y muy por debajo del ajuste del Índice de Contratos de Locación (ICL), que trepó un 98,8%.
Alquilar un monoambiente cuesta, en promedio, 527.566 pesos por mes. Un departamento de dos ambientes llega a 622.309 pesos y uno de tres, a 836.751 pesos mensuales.
Puerto Madero sigue siendo el barrio más caro para alquilar, con valores que superan el millón de pesos mensuales. Le siguen Núñez (706.681 pesos) y Palermo (685.310 pesos). En cambio, Lugano ofrece las opciones más accesibles, con un promedio de 450.648 pesos, seguido por La Boca y Mataderos.
Comprar un departamento: ¿en qué barrios aumentó más el metro cuadrado?
El valor promedio del metro cuadrado subió un 0,4% en abril y se ubicó en 2.407 dólares. En lo que va de 2025, el alza acumulada es del 3,5%. A nivel interanual, la suba fue del 8,5%, todavía por debajo de la inflación en dólares (12,2%).
La recuperación es clara: el precio actual es un 11,9% más alto que en junio de 2023, cuando se registró el mínimo histórico de la serie.
Los valores promedio de compraventa indican que un monoambiente cuesta 106.031 dólares; un dos ambientes, 127.531 dólares; y uno de tres, 175.249 dólares.
Puerto Madero lidera el ranking con un valor promedio de 6.153 dólares por metro cuadrado. Palermo (3.363 dólares/m²) y Núñez (3.182 dólares/m²) completan el top tres. Lugano, Nueva Pompeya y Parque Avellaneda son los barrios con valores más bajos, todos por debajo de los 1.600 dólares/m²
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El mercado se reactiva: más escrituras y más hipotecas
Marzo marcó un récord: se firmaron 4.747 escrituras en la Ciudad, un 40% más que en el mismo mes del año pasado. Es el mejor registro para marzo en los últimos seis años.
El crédito hipotecario también dio señales positivas: representó el 21% de las operaciones, siete veces más que en marzo de 2024.
¿Conviene construir? El costo sube, pero sigue lejos del pico
Construir es más caro que hace un año, aunque abril mostró una baja del 3,3% en el costo medido en dólares. Desde octubre de 2023, la suba acumulada es del 98%. Aun así, edificar hoy cuesta tres veces más que en 2020, cuando se tocó el piso histórico.
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Casas en CABA: menos dinámicas que los departamentos
El metro cuadrado de las casas aumentó un 0,6% en abril y promedia 1.766 dólares. En el primer cuatrimestre del año, la suba fue del 2,4%, mientras que en los últimos doce meses llegó al 4,9%, por debajo del crecimiento que tuvieron los departamentos (8,5%).
Una casa de tres dormitorios cuesta, en promedio, 292.625 dólares. Una de cuatro dormitorios asciende a 470.907 dólares.
Palermo es el barrio más caro para comprar casas, con 3.406 dólares por metro cuadrado. Lo siguen Belgrano y Recoleta. Villa Soldati, Nueva Pompeya y La Boca se destacan como las zonas más accesibles.
Rentabilidad: los barrios que dan mejores retornos
Invertir para alquilar sigue siendo atractivo en algunos puntos de la Ciudad. La rentabilidad promedio se ubica en 5,23% anual. En promedio, se necesitan 19,1 años de alquiler para recuperar lo invertido, un 7,3% menos que hace un año.
Lugano encabeza el ranking con una rentabilidad del 8,1%, seguido por Nueva Pompeya (7,8%) y Parque Avellaneda (7,3%). En cambio, Puerto Madero, Palermo y Belgrano ofrecen rendimientos por debajo del 4,5%.
