El DNU 70/2023 modificó puntos clave del alquiler en Argentina. Enterate cuánto puede durar un contrato y qué pasa si lo rescindís
Firmar un contrato de alquiler en Argentina ya no es lo mismo que antes.
Desde que entró en vigencia el DNU 70/2023, cambiaron reglas esenciales que afectan directamente tanto a inquilinos como a propietarios: ya no hay un plazo mínimo obligatorio, la penalidad por rescisión se flexibilizó y cada parte tiene más libertad para negociar.
En esta nota, te contamos de forma clara qué dice la nueva normativa y qué conviene tener en cuenta antes de firmar.
¿Cuánto puede durar un contrato de alquiler ahora?
Con el nuevo decreto, desapareció el plazo mínimo legal que existía hasta fines de 2023. Ahora, la duración del contrato es libre: las partes pueden pactar el tiempo que quieran.
El Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) lo deja claro en su artículo 256: “el plazo será el que las partes hayan establecido”. Pero, si no se menciona ningún plazo, se asume automáticamente que el contrato dura dos años.
Por otro lado, se mantiene un tope máximo: según el Código Civil y Comercial (CCyC), un alquiler con destino habitacional no puede durar más de 20 años.
Resumen práctico:
• Plazo mínimo: no existe más.
• Plazo por defecto: 2 años si no se aclara.
• Plazo máximo: 20 años para vivienda.
¿Qué pasa si el inquilino se quiere ir antes?
Otra novedad importante: ya no hace falta esperar seis meses para rescindir el contrato sin causa. Con el DNU el inquilino puede rescindir en cualquier momento, pero si no lo acordó antes, deberá pagar una compensación.
¿Cuánto? El 10% del valor de los meses que quedan por pagar desde la notificación hasta la fecha de finalización pactada.
• Si firmaste por 24 meses y te vas a los 10, pagás el 10% de los 14 meses restantes.
• Si era un contrato de 6 meses y te vas a los 2, abonás el 10% de los 4 meses que quedaban.
Ya no se exige un mínimo de permanencia ni un preaviso obligatorio por eso, se recomienda pactar condiciones claras para evitar sorpresas.
Además, si el contrato tiene aumentos atados a índices como el IPC o ICL, es clave dejar por escrito cómo se calculará la multa, ya que esos valores futuros pueden ser inciertos.
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¿Estos cambios aplican a contratos anteriores?
No. El DNU no es retroactivo. Solo rige para contratos firmados desde el 30 de diciembre de 2023 en adelante. Los anteriores se siguen regulando por las leyes vigentes en el momento en que se firmaron.
Condiciones anteriores:
• Solo podés rescindir el contrato después de 6 meses.
• Tenés que avisar con 30 días de anticipación.
• Si dejás el inmueble entre los 6 y 12 meses, debés pagar una multa (salvo que avisés con 3 meses de anticipación).
• Después del primer año, la penalidad baja.
Cláusulas clave a tener en cuenta
Los especialista recomiendan:
• Actualización del precio: debe estar escrita y basada en algún índice o mecanismo acordado.
• Indemnizaciones: conviene definirlas desde el inicio para evitar conflictos.
• Motivos de rescisión: si hay, que queden expresamente estipulados.
• Plazo del contrato: claro y consensuado. Lo no escrito se interpreta en contra de quien lo impone.
Ojo con las cláusulas abusivas
Aunque el nuevo esquema da libertad, no todo vale. Si una cláusula perjudica gravemente al inquilino, puede ser anulada por la Justicia. La clave es el equilibrio: contratos claros, pero justos.
El DNU 70/2023 abre una etapa nueva: más opciones, menos rigidez, pero también más responsabilidad a la hora de firmar. Inquilinos y propietarios deben leer bien, acordar por escrito y, si es necesario, asesorarse.
La letra chica nunca fue tan importante.
