✍️ Llegan las torres de perímetro libre: qué son y dónde se podrán construir
Habilitan torres de perímetro libre con mayores alturas, retiros obligatorios y más espacios verdes. ¿Cómo impactará en la ciudad?
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El cambio no es menor. Introduce una nueva forma de ocupar el suelo, redistribuir alturas y pensar la relación entre edificio, parcela y espacio público. |
Rosario dio un paso relevante en su normativa urbanística al incorporar de manera formal la tipología de edificación de perímetro libre - torre. Hasta ahora, este tipo de desarrollos solo era posible mediante convenios especiales o planes particulares.
Con esta nueva regulación, la Municipalidad busca ordenar el crecimiento en altura, mejorar la relación entre edificios y espacio público e incorporar criterios ambientales obligatorios, especialmente en sectores de alta densidad urbana.
Qué es una torre de perímetro libre
La Ordenanza Nº 10.813 define a la torre de perímetro libre como una edificación exenta, retirada de todos los deslindes parcelarios. A diferencia de los edificios tradicionales entre medianeras, estas torres no se apoyan en lotes vecinos, lo que permite mayor ventilación, asoleamiento y permeabilidad visual.
Rompe con la lógica de la manzana cerrada y permite que el espacio privado dialogue mejor con el espacio público.
La normativa admite de forma opcional un cuerpo inferior de hasta 10 metros de altura (planta baja y dos niveles), que puede implantarse sin retiros. A partir de ese nivel, la torre debe cumplir estrictamente con los retiros exigidos respecto a linderos y línea municipal.
En qué zonas de Rosario se permiten las torres de perímetro libre
La aplicación de esta tipología está limitada a sectores específicos de la ciudad. Según la ordenanza, se podrá construir torres de perímetro libre en:
▪️ Área Central, comprendida entre Bv. Oroño, Av. Pellegrini y el río Paraná.
▪️ Área de Tejido 1 (AT1), correspondiente al primer anillo perimetral.
▪️ Corredores Urbanos CUA, CUB y CUC.
▪️ Frentes Urbanos y el Frente de Renovación Urbana Rondeau.
Quedan excluidas las parcelas frentistas a pasajes, áreas de reserva para planes especiales fuera del ámbito permitido y ciertos tramos de corredores urbanos específicos.
En el caso de inmuebles catalogados como patrimonio o ubicados en Áreas de Protección Histórica, la adhesión solo es posible mediante un Convenio Patrimonial aprobado por el Concejo Municipal.
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Tamaño mínimo del lote: un requisito clave
La ordenanza establece que las torres de perímetro libre solo pueden desarrollarse en parcelas frentistas de entre 1.000 y 5.000 metros cuadrados.
Este punto es central: la norma apunta a proyectos unitarios de mayor escala, vinculados a procesos de renovación urbana, y no a la sustitución aislada de viviendas o pequeños edificios.
Cómo se define la altura máxima de las torres
Uno de los cambios más importantes es el sistema para calcular la altura. La ordenanza reemplaza el criterio de altura fija por una fórmula proporcional:
Altura = retiro × coeficiente
El coeficiente varía según el sector urbano, y la altura máxima permitida va desde 50 hasta 120 metros, dependiendo de la ubicación.
En el Área Central y algunos corredores urbanos, los proyectos que superen los 100 metros de altura deberán ser evaluados por la Comisión Evaluadora de Proyectos Urbanos (CEPU), que puede solicitar ajustes para asegurar una adecuada integración urbana.
Este mecanismo introduce una lógica gradual: mayor distancia al entorno inmediato habilita mayor desarrollo en altura.
Retiros, implantación y límites volumétricos
La normativa fija condiciones precisas para la implantación de las torres:
▪️ Retiro mínimo a linderos: 6 metros.
▪️ Retiro mínimo a la línea municipal: 5 metros.
▪️ Frente máximo de la torre: 25 metros.
▪️ Profundidad máxima: entre 25 y 35 metros según el tipo de parcela.
La torre puede ubicarse hasta una profundidad máxima de 40 metros desde la línea municipal o hasta el centro de manzana, si este se encuentra más próximo.
Cuando una parcela permite más de una torre, la distancia mínima entre ellas debe ser equivalente a la suma de los retiros adoptados
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Planta baja: qué usos están permitidos y cuáles no
La ordenanza asigna un rol específico a la planta baja. En todos los casos, debe contar con una altura mínima de 4 metros y cumplir dos restricciones claras:
❌ No se permite el uso de estacionamiento.
❌ No se admite el uso residencial en locales con frente a la vía pública.
Los usos habilitados serán los correspondientes a cada sector urbano, priorizando la continuidad del espacio público y la actividad a nivel de calle.
Espacios verdes obligatorios y beneficios ambientales
Uno de los ejes centrales de la norma es la infraestructura verde urbana. Toda torre de perímetro libre deberá destinar al menos el 30% de la superficie del lote a cobertura vegetal.
La cobertura puede resolverse mediante:
✅ Terreno natural con vegetación, exclusivamente en planta baja
✅ Cubiertas verdes en azoteas o espacios comunes, con sustrato mínimo de 40 cm
Si el 100% del requerimiento se cumple con suelo natural, la ordenanza permite una reducción del 20% en los módulos de estacionamiento exigidos, en línea con políticas ambientales vigentes.
Compensaciones económicas y obras públicas
Los proyectos que aprovechen mayores alturas deberán abonar una contribución por aprovechamiento exceptivo, calculada sobre los metros cuadrados excedentes.
Los fondos recaudados se destinan prioritariamente a obras públicas en distintos barrios de Rosario, con el objetivo de equilibrar el impacto urbano de los nuevos desarrollos.
Además, la normativa exige garantizar la correcta prestación de servicios públicos antes de otorgar finales de obra y habilitaciones.
Normativa
Preguntas Frecuentes
¿Qué es una torre de perímetro libre?
Es una edificación retirada de todos los límites del lote, sin apoyarse en medianeras.
¿Dónde se pueden construir en Rosario?
En el Área Central, AT1, corredores urbanos y frentes urbanos definidos por la ordenanza.
¿Cuál es la altura máxima permitida?
Entre 50 y 120 metros, según la zona y las evaluaciones correspondientes.
¿Es obligatorio incluir espacios verdes?
Sí. Al menos el 30% del lote debe destinarse a cobertura vegetal.
¿Pueden construirse en lotes chicos?
No. Solo en parcelas de entre 1.000 y 5.000 m².
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