En Argentina, ¿alquilar durante una década te convierte en propietario? Conocé qué condiciones exige la ley para reclamar un inmueble
¿Vivís en una casa alquilada desde hace más de diez años? ¿Te preguntaste alguna vez si podrías reclamarla como propia? En Argentina, esta duda es más común de lo que parece, sobre todo cuando se alquila durante largos períodos, a veces incluso sin contrato vigente.
En este artículo, respondemos con claridad y fundamento legal si es posible pasar de inquilino a dueño por el solo hecho del tiempo transcurrido.
¿Existe una ley que permita ser dueño por el paso del tiempo?
Sí, pero con condiciones. En el Código Civil y Comercial de la Nación (CCyC) existe una figura llamada prescripción adquisitiva o usucapión, que permite convertirse en propietario de un inmueble sin comprarlo, siempre que se cumplan ciertos requisitos muy específicos.
¿Qué se necesita?
• Tener la posesión del inmueble como si fueras su dueño.
• Que esa posesión sea pública, pacífica y continua.
• Que se mantenga durante 20 años (o 10 si hay justo título y buena fe).
• Y, lo más importante: no reconocer a otro como dueño, como ocurre en un contrato de alquiler.
{inAds}
Alquilar no te acerca a la propiedad: ¿por qué?
Aunque vivas en una propiedad durante 10, 15 o 20 años pagando el alquiler todos los meses, eso no te da derechos de propiedad. ¿Por qué? Porque sos un tenedor, no un poseedor.
¿Cuál es la diferencia?
• El tenedor (como el inquilino) ocupa el inmueble con permiso del dueño.
• El poseedor actúa como si fuera el propietario, sin reconocer dominio ajeno.
La clave está en el "ánimo de dueño" o "voluntad de dominio". Mientras haya contrato -aunque sea verbal o tácito- o pago de alquiler, no hay posibilidad legal de usucapión.
¿Y si el dueño desaparece?
Este es un caso típico: el propietario fallece, se va del país o simplemente deja de cobrar el alquiler. ¿Se puede reclamar la propiedad en ese contexto?
No automáticamente. Para que la prescripción comience a correr, tiene que terminar completamente la relación contractual. A partir de ahí, y si quien ocupa la propiedad se comporta como dueño durante 20 años seguidos (por ejemplo, alquilándola a terceros, pagando impuestos, haciendo mejoras), podría iniciar un juicio.
Pero no alcanza con que el dueño "no aparezca": se necesita actuar como propietario, probarlo, y que nadie haya reclamado la restitución.
{inAds}
¿Cuándo sí puede haber usucapión?
La justicia puede reconocer la propiedad de un inmueble a quien lo ocupa si:
• No existe contrato ni vínculo con el dueño.
• El ocupante actuó como dueño durante 20 años.
• No hubo interrupciones ni reclamos del titular registral.
• Se presentan pruebas concretas: facturas, pagos de impuestos, testigos, etc.
Este proceso no es automático: se trata de una acción judicial que requiere abogado, documentación sólida y paciencia.
¿Qué dice la ley en detalle?
• Prescripción larga: 20 años de posesión continua, sin necesidad de título ni buena fe.
• Prescripción breve: 10 años, solo si hay justo título (como una escritura inválida) y buena fe.
• Inquilinos: no pueden iniciar usucapión mientras exista o haya existido una relación de alquiler con el dueño.
La normativa está en el CCyC, especialmente en los artículos 1897 al 1902.
{inAds}
Entonces, ¿puedo reclamar la casa que alquilo hace 10 años?
No. Mientras sigas ocupando el inmueble como inquilino, no podés convertirte en dueño por usucapión, aunque hayan pasado 10, 15 o 30 años. Para que eso cambie, deberías dejar de reconocer al propietario, actuar como dueño y esperar 20 años sin interrupciones. Y aún así, necesitarías iniciar un juicio y probarlo todo.
Conclusión: alquilar no te da la propiedad, aunque pase el tiempo
Vivir muchos años en una vivienda alquilada no genera derechos reales sobre la propiedad. La única manera de adquirir legalmente un inmueble en Argentina es mediante compraventa, donación, herencia o prescripción adquisitiva bajo condiciones estrictas.
La seguridad jurídica exige mucho más que el simple paso del tiempo.
