✍️ ¿Vecinos molestos por tu inquilino? Estrategias legales para desactivar conflictos
Vecinos al borde de la furia: tu inquilino hace del edificio un caos. Cómo actuar antes de que tu propiedad y tu paciencia paguen el precio
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Ruidos molestos, fiestas recurrentes, basura en lugares indebidos, mascotas sin control o, en casos extremos, daños y hasta actividades prohibidas. |
Mirá, ser dueño de una propiedad en alquiler tiene muchas ventajas, pero también trae muchos dolores de cabeza. Y uno de los más incómodos es cuando los vecinos empiezan a llamar con quejas sobre el inquilino.
“Tu inquilino hace fiestas todos los fines de semana”. “No respeta el reglamento del edificio”. “Deja la basura en cualquier lado”. Seguro te suena, ¿no? Y ahí es cuando pensás: ¿Qué hago yo con esto? ¿Me meto o que lo resuelva el consorcio?
La realidad es que, como propietario, no podés mirar para otro lado. No solo porque puede afectar la convivencia del edificio, sino porque también estás arriesgando tu reputación y, en casos extremos, tu propiedad.
Primero: entender la gravedad del problema
No es lo mismo que te llamen porque tu inquilino puso música fuerte un sábado a la noche que porque todos los días arma una fiesta en el balcón.
● Molestias puntuales: un cumpleaños, una reunión familiar, un perro que ladra una noche.
● Problemas recurrentes: fiestas cada semana, mal uso de espacios comunes, basura fuera de horario.
● Cosas graves de verdad: violencia, daños, actividades ilegales (sí, me pasó una vez con un local comercial).
¿Por qué digo esto? Porque según la gravedad, vas a saber si basta con un llamado, una charla amistosa… o si necesitás sacar las “armas legales” del Código Civil y Comercial.
Lo que dice la ley sobre el inquilino
El Código Civil y Comercial (CCyC) no es un librito de adorno, está ahí para darte respaldo legal. Algunas obligaciones básicas del inquilino (locatario):
● Art. 1194: usar el inmueble para el destino pactado. Si es vivienda, es vivienda. Punto.
● Art. 1205: no cambiar ese destino, aunque digan que “no molesta a nadie”.
● Art. 1206: conservar la propiedad en buen estado y responder si él o sus invitados la dañan.
● Art. 1208: pagar el alquiler (obvio, pero lo aclara la ley).
● Art. 1210: devolver la propiedad en condiciones cuando termina el contrato.
En resumen: si el inquilino transforma tu departamento en un boliche, está incumpliendo de lleno.
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El rol del dueño: no todo es culpa del inquilino
También hay que ser justos. El propietario (locador) tiene su parte de responsabilidad.
● Art. 1200: entregar la propiedad apta para el uso.
● Art. 1201: mantenerla en condiciones (salvo que el daño lo haya provocado el inquilino).
Me pasó con un cliente: los vecinos se quejaban de humedad en las paredes del departamento alquilado. No era culpa del inquilino… era una pérdida vieja que el dueño nunca arregló. Resultado: quejas y enojo de todos lados.
Cómo encarar los primeros reclamos
Mi consejo: no empieces a los gritos. Lo mejor es hablar.
1. Llamalo o reunite con el inquilino. A veces ni se da cuenta del lio que genera.
2. Dejá constancia. Puede ser un WhatsApp, un mail o, si querés más formalidad, una carta documento.
3. Recordale que el CCyC marca estas obligaciones. A mí me funcionó más de una vez decir: “Mirá, esto no lo digo yo, lo dice el artículo 1194 del Código Civil”.
Un aviso claro y respetuoso suele resolver más de lo que imaginás.
Cuando entra en juego el consorcio
Si la propiedad está en un edificio bajo propiedad horizontal, ahí tenés al administrador y al consorcio que también pueden actuar.
● Art. 2069 CCyC: si alguien rompe el reglamento, el consorcio o cualquier vecino puede ir a la Justicia y pedir que cese la infracción.
● Y si el inquilino reincide, incluso pueden pedir su desalojo.
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Cuándo podés rescindir el contrato
El Código te da herramientas para terminar un contrato si el inquilino no cumple.
● Art. 1219: causales de rescisión. Ejemplo: cambia el destino del inmueble, lo usa mal, no paga dos meses seguidos.
● Art. 1222: podés intimarlo y, si no corrige en 10 días, iniciar desalojo.
● Art. 1223: cuando termina la locación, debe restituir la propiedad.
Traducido: si tu inquilino vive de fiesta, tenés con qué defenderte.
En casos graves, no lo dudes
Cuando ya no se trata solo de molestias sino de situaciones pesadas (violencia, daños, actividades ilegales), el camino es otro:
● Juntá pruebas: actas del consorcio, denuncias, fotos, videos.
● Intimá por carta documento.
● Si no hay cambio, abogado y acción de desalojo.
Sé que suena engorroso, pero a fin de cuentas es la única forma de proteger tu propiedad y a los demás vecinos.
Cómo evitar llegar a este punto
La prevención es tu mejor aliada.
● Pedí referencias laborales y personales antes de alquilar.
● Incluir en el contrato cláusulas de convivencia (eso te da respaldo).
● Entregá el reglamento del edificio junto con el contrato.
● Y lo más importante: mantené la comunicación abierta con tu inquilino.
● Si es mucho para vos, contratá los servicios de un profesional inmobiliario.
A fin de cuentas, se trata de cuidar tu propiedad, tu inversión y la paz en la comunidad.
Preguntas Frecuentes
¿Qué artículos del CCyC regulan al inquilino?
Los principales son los artículos 1194, 1205, 1206, 1208 y 1210.
¿Puedo rescindir el contrato si mi inquilino molesta a los vecinos?
Sí, el art. 1219 lo permite si hay incumplimientos graves o reiterados.
¿El consorcio puede actuardirectamente contra el inquilino?
Sí, según el art. 2069, puede exigir el cese de la infracción e incluso pedir desalojo si reincide.
¿Qué tengo que hacer antes de un desalojo?
Intimarlo por escrito (art. 1222) y darle un plazo de 10 días para corregir.
¿Cómo puedo evitar problemas con futuros inquilinos?
Pidiendo referencias, agregando cláusulas de convivencia en el contrato y explicando las reglas, desde el principio.
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