El precio del alquiler no es un número al azar. Ubicación, demanda y rentabilidad marcan la diferencia. Descubrí cómo se calcula
Alquilar una casa o un departamento no es solo cuestión de gustos o de apuro. Detrás del precio mensual que ves en los avisos hay un cálculo detallado que combina ubicación, estado del inmueble, gastos y una meta clara: que sea rentable para quien alquila, pero accesible para quien paga.
En este artículo te contamos cómo se define el valor del alquiler, qué tener en cuenta y cómo estimar una rentabilidad razonable.
¿Qué es exactamente el precio del alquiler?
Es el monto que el inquilino paga cada mes al propietario por usar una vivienda durante un período acordado. Pero no es solo eso. Ese número suele incluir también otros gastos, como expensas, impuestos o servicios, dependiendo del contrato.
Y aunque suena simple, detrás hay muchos factores que lo influyen y que lo vuelven variable.
¿Qué hace que un alquiler sea más caro o más barato?
El valor de un alquiler se establece a partir de varios aspectos clave. Conocerlos resulta esencial para fijar un precio justo y competitivo.
• Cómo es la propiedad: Cantidad de ambientes, metros cuadrados, estado general, si tiene balcón, cochera, pileta o amenities… Todo eso suma (o resta) valor al alquiler.
• Oferta y demanda: En barrios con mucha demanda y poca oferta, los precios se disparan. Si hay muchas opciones disponibles, los valores tienden a bajar.
• Competencia directa: ¿Tu propiedad compite con otras similares en la misma zona? Entonces, vas a tener que ajustar el precio para destacarte o alquilar más rápido.
• Gastos asociados: Expensas extraordinarias, mantenimiento, impuestos, seguros. Todos esos costos deben contemplarse si sos propietario y querés que el alquiler no te genere pérdidas.
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Entonces... ¿cómo se calcula el alquiler?
No hay una única fórmula mágica, pero sí una lógica clara: se define un valor por metro cuadrado, ajustado según los factores anteriores. Además, muchos propietarios calculan el precio en función de la rentabilidad deseada.
La clave está en encontrar el equilibrio entre lo que querés ganar y lo que el mercado está dispuesto a pagar.
¿Cuánto debería cobrar un propietario?
Para fijar un buen precio, estos son los puntos que no pueden faltar:
• Cubrir gastos del inmueble (mantenimiento, impuestos, seguros, etc.).
• Estar alineado con el precio promedio de propiedades similares.
• Generar una rentabilidad razonable sin dejar fuera del juego a posibles inquilinos.
¿Y qué gastos tiene que cubrir el dueño?
Más allá del ingreso mensual, el propietario tiene que considerar varios costos que pueden afectar su rentabilidad:
• Reparaciones y mantenimiento.
• Impuestos y tasas.
• Expensas extraordinarias.
• Seguros contra incendio y hogar.
• Morosidad del inquilino (si deja de pagar).
• Amortización del inmueble.
• Costos del contrato de alquiler.
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¿Querés calcular la rentabilidad? Usá esta fórmula
Una forma sencilla de estimar cuánto cobrar por tu propiedad es con la fórmula de rentabilidad bruta anual:
(Valor de la propiedad × Rentabilidad deseada) ÷ 12 = Alquiler mensual
Ejemplo:
• Valor del inmueble: USD 50.000
• Rentabilidad deseada: 5% anual
(50.000 × 5%) ÷ 12 = USD 208,33
Si el dólar cotiza a $1.200, entonces:
USD 208,33 × $1.200 = $250.000 por mes
Este sería el precio mensual necesario para alcanzar esa rentabilidad.
¿Por qué se usa el 5%?
Porque es un promedio general de rentabilidad esperada en el mercado argentino. Aunque puede variar según la zona, la calidad del inmueble y la situación económica, el 5% funciona como punto de partida. Hoy, el rango habitual va del 4% al 6% anual.
En resumen, definir el precio de un alquiler no es improvisado. Requiere analizar la propiedad, el mercado, los costos y la rentabilidad esperada. Un valor justo garantiza que el inmueble se alquile rápido, genere ingresos y evite conflictos.
Ya seas inquilino o propietario, entender este proceso te va a ayudar a negociar con más claridad y tomar mejores decisiones.
