Cómo empezó el conflicto entre los vecinos y la administración
En abril de 2021, una familia que vivía en un club de campo recibió un correo de la administración. Los vecinos de la propiedad lindera denunciaban que sus tres gatos entraban una y otra vez al lote y causaban daños. El conflicto terminó en la Justicia, que anuló las dos multas aplicadas por la entidad administradora. El fallo no determinó que los gatos no pudieran provocar daños: lo que analizó fue si las sanciones impuestas a sus dueños eran válidas.
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Los vecinos denunciantes señalaron que había daños materiales y aseguraron que los gatos también habían lastimado a su perro. La familia, en cambio, cuestionó que las fotografías aportadas como prueba permitieran reconocer a sus mascotas y confirmar que fueran responsables de lo ocurrido.
Los propietarios también señalaron que en el barrio circulaban otros animales, entre ellos perros, gatos, zorros, liebres, iguanas y zarigüeyas. Por eso, discutieron que las imágenes alcanzaran para responsabilizar únicamente a sus tres gatos. La presencia de esos animales fue parte de la defensa de la familia, pero no significa que la Justicia haya determinado quién causó cada uno de los daños.
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Según relataron en la demanda, la familia intentó conseguir explicaciones de la administración, pero aseguró que no obtuvo respuestas suficientes ni logró reunirse con las autoridades. Así, el conflicto dejó de girar solamente alrededor de los animales y también puso en discusión cómo se habían gestionado las denuncias dentro del barrio.
Las multas llegaron a las expensas y la familia cuestionó cómo se aplicaron
En noviembre de 2021, la administración avisó por WhatsApp que había aplicado una multa de $10.400. Más tarde, el importe apareció en las expensas bajo el concepto de “otros gastos”. Según el reglamento interno, la sanción equivalía al valor de 100 litros de nafta especial.
La familia cuestionó que la multa se hubiera aplicado sin una notificación formal previa. También sostuvo que no había tenido una instancia adecuada para conocer los cargos, responder a las acusaciones y presentar pruebas antes de ser sancionada. Después se sumaron gastos por servicios legales que, según el reclamo, llegaron a $75.897. Los propietarios pidieron que se revisaran tanto las multas como los importes asociados.
Los propietarios enviaron cartas documento a la administración y a los vecinos que habían hecho las denuncias. En ellas, reclamaron que se dejaran sin efecto las sanciones, se corrigieran las imputaciones y se respetara su derecho de defensa. También mencionaron otro llamado de atención: el relacionado con el estacionamiento de un tráiler junto al alambrado perimetral.
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La administración rechazó la demanda. Argumentó que había informado sobre las denuncias mediante correos electrónicos, mensajes y notificaciones posteriores. También afirmó que uno de los propietarios había reconocido los daños y se había ofrecido a repararlos. Además, sostuvo que la familia no había recurrido a tiempo a los mecanismos de revisión previstos en el reglamento. Los vecinos denunciantes, por su parte, dijeron que no debían responder por las multas porque no las habían aplicado ni habían intervenido en la liquidación de las expensas.
Por qué el juez anuló las dos sanciones
El juzgado reconoció que la administración del club de campo tenía atribuciones para sancionar a quienes incumplieran el reglamento. Sin embargo, aclaró que esas facultades debían ejercerse respetando el debido proceso y el derecho de defensa de los propietarios. En otras palabras, tener la posibilidad de aplicar multas no habilitaba a la administración a saltearse los pasos establecidos para hacerlo.
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La primera multa quedó anulada porque se había comunicado por WhatsApp el 16 de noviembre de 2021. Para el juez, el mensaje enviado por una empleada administrativa no cumplía con el requisito de una notificación fehaciente que establecía el reglamento. Por eso, no podía tomarse como el aviso válido a partir del cual empezaba a correr el plazo para cuestionar la sanción.
El juez también objetó que la multa se hubiera cargado directamente en las expensas sin abrir antes un procedimiento interno. Según explicó, la administración debía comunicar de qué se acusaba a los propietarios, darles la oportunidad de presentar su descargo y permitir que aportaran pruebas antes de tomar una decisión.
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La segunda sanción también fue anulada. En este caso, la administración la había notificado por correo electrónico en febrero de 2022. Once días después, la familia envió una carta documento para pedir que el directorio revisara la medida. Sin embargo, no recibió una respuesta ni una decisión fundamentada sobre su reclamo.
Qué ordenó la sentencia y cuáles fueron los reclamos rechazados
Para el juez, el silencio de la administración había dejado a la familia sin la posibilidad de llevar el reclamo ante la asamblea de propietarios. Por eso, entendió que no correspondía exigirle que agotara una instancia prevista en el reglamento cuando la propia administración había dejado sin resolver el pedido de revisión. Esa omisión fue clave para evaluar cómo se había tramitado la segunda multa.
La sentencia ordenó que se emitiera una nueva liquidación de expensas, sin las multas anuladas ni los intereses, recargos y gastos legales vinculados con ellas. Si la administración no cumple, podrá imponerse una multa diaria para obligarla a hacerlo. La orden alcanza específicamente a los conceptos relacionados con esas dos sanciones.
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Sin embargo, el juez rechazó el pedido para recuperar los $75.897 porque la familia no demostró haber pagado ese importe. También desestimó los reclamos por daño psicológico, tratamiento terapéutico y daño moral. La evaluación psicológica no encontró un perjuicio de ese tipo causado por el conflicto y, para el magistrado, tampoco se había probado una afectación moral que fuera más allá de las molestias habituales de una disputa entre vecinos y una administración.
Los vecinos que habían denunciado a los gatos no quedaron alcanzados por el reclamo judicial. El motivo fue que no habían aplicado las multas ni participado en la liquidación de las expensas. Las irregularidades que llevaron a anular las sanciones fueron atribuidas a la administración del club de campo.
