La diferencia de superficie que llegó a la Justicia
En mayo de 2016, una mujer compró un departamento en construcción en Palermo Hollywood, en la Ciudad de Buenos Aires. La unidad se ofrecía con una superficie de 52 metros cuadrados, pero cuando se la entregaron comprobó que tenía apenas 44,55 m². Tras revisar el caso, la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil ordenó que la desarrolladora le pague USD 15.043,26 por los metros que faltaban. Además, mantuvo una indemnización de $2.500.000 por daño moral.
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La compradora llevó el caso a la Justicia porque, según planteó, el departamento que recibió no tenía las características que le habían informado durante la venta. Su reclamo no se limitó a la superficie: también cuestionó cambios en las instalaciones previstas y problemas en las terminaciones, tanto dentro de la unidad como en los espacios comunes del edificio.
La demanda incluyó otro reclamo: el robo de USD 70.000 que, según contó la mujer, ocurrió dentro del departamento el 25 de marzo de 2017. Afirmó que encontró la puerta de entrada violentada y vinculó el hecho con posibles fallas de seguridad o de colocación. Sin embargo, la Justicia llegó a una conclusión distinta sobre este punto y no reconoció una indemnización por el dinero robado.
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Por qué la publicidad fue clave para el fallo
En primera instancia, la jueza encuadró el caso como una relación de consumo. Para resolverlo, tuvo en cuenta la Ley de Defensa del Consumidor, el artículo 42 de la Constitución Nacional y disposiciones del Código Civil y Comercial. Consideró probado que había una diferencia entre los metros cuadrados anunciados y los entregados, aunque señaló que no contaba con pruebas técnicas suficientes para dar por acreditados todos los demás problemas denunciados.
La jueza también consideró engañosa la información publicitaria sobre la superficie del departamento. Su argumento fue que los metros cuadrados no son un detalle menor: pueden pesar mucho en la decisión de comprar una vivienda, sobre todo cuando se trata de una unidad pequeña. La superficie influye tanto en el uso que se le puede dar al inmueble como en el dinero que una persona está dispuesta a pagar.
Pese a reconocer el problema con la superficie, en esa primera sentencia se rechazó el pedido de compensación económica por los metros faltantes. La jueza entendió que no se había demostrado un perjuicio patrimonial independiente en los términos planteados por la compradora. En cambio, sí le reconoció $2.500.000 por daño moral, al considerar las consecuencias de haber recibido una vivienda más chica que la que le habían ofrecido.
La decisión llegó a la Cámara tras las apelaciones. Las juezas de la Sala E revisaron las condiciones del boleto de compraventa, que presentaba las medidas como provisorias y excluía compensaciones ante posibles cambios. Para la Cámara, esas cláusulas no podían evaluarse por separado de las normas que protegen a los consumidores. También sostuvo que la publicidad puede formar parte de las condiciones de la operación cuando influye en la decisión de compra.
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Cómo se calculó la indemnización por los metros faltantes
La diferencia entre lo anunciado y lo entregado fue de 7,45 m²: el departamento tenía 44,55 m², en lugar de los 52 m² publicitados. Para el tribunal, no se trataba de una variación menor. En su análisis, las juezas recordaron que el Código Civil y Comercial contempla ajustes en el precio cuando la diferencia de superficie supera el 5%, incluso si la operación se pactó por un precio total y no por metro cuadrado.
Para calcular cuánto debía devolver la desarrolladora por los metros faltantes, la Cámara tomó como referencia el precio acordado por el departamento: USD 105.000. Dividió ese monto por los 52 m² que se habían anunciado y obtuvo un valor proporcional de USD 2.019,23 por metro cuadrado.
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Después, las juezas multiplicaron el valor por metro cuadrado por los 7,45 m² que faltaban. Así llegaron a una compensación de USD 15.043,26. A esa suma se le agregan intereses del 8% anual, calculados en dólares desde el 6 de mayo de 2021 hasta que se concrete el pago.
La Cámara también confirmó los $2.500.000 por daño moral. Sin embargo, dejó sin efecto la multa por daño punitivo que se había fijado en primera instancia. Según las juezas, no se había probado una conducta deliberada o especulativa, ni una gravedad suficiente como para justificar esa sanción adicional.
Por qué la inmobiliaria quedó afuera
El fallo también diferenció la responsabilidad de la desarrolladora de la de la inmobiliaria que participó en la operación. La Cámara consideró probado que la inmobiliaria había actuado como intermediaria, pero no encontró pruebas de que hubiera elaborado, aprobado o distribuido el folleto con la superficie anunciada. Tampoco se acreditó que hubiera asumido obligaciones propias de la vendedora. Por eso, la demanda contra la intermediaria fue rechazada.
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El reclamo por el robo de USD 70.000 tampoco fue aceptado. Para resolverlo, las juezas tuvieron en cuenta que la propia mujer había declarado en la causa penal que dejó la puerta bien cerrada antes de salir. Con esos elementos, entendieron que no había pruebas suficientes para demostrar que una falla en la colocación de la puerta hubiera permitido la entrada de los ladrones.
La desarrolladora deberá hacerse cargo de las costas del juicio en primera instancia y de la apelación. También tendrá que pagar los intereses del 8% anual sobre la compensación de USD 15.043,26, calculados desde el 6 de mayo de 2021 hasta que cancele la deuda.
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