✍️ ¿Puede una casa protegida servir como garantía en un contrato de alquiler?
La falta de garantías frena miles de alquileres, mientras una figura jurídica poco difundida propone una alternativa para inquilinos en conflicto permanente
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Una herramienta notarial casi desconocida promete destrabar contratos, pero su aplicación exige precisión legal y acuerdos claros entre todas las partes involucradas. |
Alquilar puede ser un camino lleno de trabas. Y una de las más difíciles de sortear es cuando te piden una garantía propietaria. Si la vivienda familiar disponible está protegida legalmente, para evitar embargos y pérdidas... ¿Se puede usar como garantía del alquiler sin perder su resguardo?
Sí, es posible. Existe una solución que muchos desconocen: la declaración de inoponibilidad, que permite usar una propiedad protegida como garantía, sin que pierda su protección legal.
¿Qué es una propiedad protegida y por qué importa para alquilar?
El régimen de protección de la vivienda permite que un inmueble -destinado a hogar- quede fuera del alcance de la mayoría de los acreedores. Es decir, no pueden ejecutarlo si una deuda aparece más adelante. Este beneficio surge de los artículos 244 a 256 del Código Civil y Comercial (CCyC).
¿El objetivo? Cuidar el derecho humano fundamental a la vivienda. Que las familias no terminen en la calle por una deuda inesperada.
Desde 2015, además, ya no se utiliza el viejo concepto de “bien de familia” tradicional (con vínculo matrimonial o parental). Puede afectarlo una sola persona, incluso convivientes sin parentesco.
Beneficiarios y requisitos básicos (sin tecnicismos)
Para que un inmueble quede protegido, deben cumplirse cuatro requisitos esenciales:
1. Ser titular de dominio.
2. Que el inmueble sea destinado a vivienda.
3. Declarar expresamente la voluntad de afectarlo.
4. Inscribirlo en el Registro de la Propiedad Inmueble.
Además, al menos uno de los beneficiarios debe vivir en el inmueble según el art. 247 del CCyC.
Eso sí: solo se puede proteger un inmueble por persona (art. 244).
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¿Protegida = intocable? Lo que realmente dice la ley
Aquí viene la parte clave para entender las garantías:
La vivienda afectada no es ejecutable por deudas posteriores, salvo casos excepcionales taxativamente previstos en el art. 249 del CCyC.
¿En qué casos se pueden ejecutar aun estando protegida?
● Expensas, impuestos y tasas que graven el inmueble.
● Obligación con garantía real sobre el inmueble (hipoteca).
● Mejoras y construcciones.
● Alimentos para hijos menores/incapaces.
Es una lista cerrada. Todo lo demás queda afuera. Pero... no cierra la puerta a acordar excepciones adicionales.
El gran problema: ¿Cómo ser garante si la casa está protegida?
Muchos padres quieren garantizar el alquiler de sus hijos. O alguien que emprende necesita una garantía para alquilar un local. Pero nadie quiere desafectar la vivienda del régimen de protección… porque al hacerlo:
● Deja de estar protegida frente a todos los acreedores.
● Pueden revivir embargos dormidos.
● La familia queda expuesta a riesgos patrimoniales reales.
Como bien advierte la doctrina, la desafectación voluntaria abre la puerta a cualquier acreedor del propietario y puede generar un daño injustificado
Entonces, ¿Qué hacemos?
La solución inteligente: Declaración de inoponibilidad
El Código no lo prohíbe. Y lo que no está prohibido… está permitido. La doctrina señala: “Quien puede desafectar, puede declarar la inoponibilidad” porque la renuncia a la protección es válida y voluntaria.
Y ahí está la clave: si el derecho puede ser renunciado totalmente, también puede ser renunciado parcialmente.
Se trata de un acto notarial -una acta de manifestación- donde el propietario dice: “La protección de mi vivienda es inoponible frente a esta obligación específica y este acreedor determinado”.
Esto está fundamentado en los principios de especialidad y de patrimonio como garantía común (arts. 742 y 743 del CCyC).
Resultado mágico: el bien sigue protegido contra el mundo, pero puede responder por el contrato de locación puntual.
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¿Qué exige la declaración?
Según la doctrina notarial especializada, la declaración válida debe incluir:
● Identificación completa del inmueble protegido.
● Datos de inscripción de la afectación.
● A quién beneficia la garantía (acreedor determinado).
● Qué obligación específica se cubre.
● Informe de dominio e inhibiciones.
● Asentimiento del cónyuge/conviviente si corresponde (art. 250 del CCyC).
✔️ Todo por escritura pública.
✔️ No requiere modificar la afectación.
✔️ No pone en riesgo la vivienda familiar frente a otros.
Además, se recomienda aclarar que la autorización continúa vigente incluso si el acreedor subroga su derecho.
¿Qué gana cada parte?
👉 El inquilino: Accede al alquiler que tanto buscaba, sin poner en riesgo total su patrimonio y evitando la pesadilla de una desafectación.
👉 El propietario/locador: Obtiene una garantía sólida y si hay un incumplimiento, puede ejecutar ese inmueble aunque esté protegido frente a otros.
¿Y si me arrepiento?
Si el contrato termina correctamente: la inoponibilidad pierde efecto automáticamente.
Si hay una disputa judicial, la seguridad depende de la correcta redacción y formalización del acta. Por eso siempre se recomienda una intervención notarial experta.
La vivienda protegida no es un obstáculo. Al contrario: bien utilizada, puede ser una oportunidad.
La declaración de inoponibilidad convierte la seguridad patrimonial en una herramienta activa para acceder a un alquiler. Una solución justa y moderna, que equilibra intereses sin romper el amparo legal
Preguntas Frecuentes
¿Puedo proteger una vivienda alquilada?
Sí. Si un beneficiario reside en ella (art. 247 del CCyC)
¿Cuánto dura la inoponibilidad?
El plazo del contrato o de la obligación garantizada.
¿Qué pasa si el garante se divorcia durante el contrato?
Se mantienen los efectos si hubo consentimiento previo según art. 250 del CCyC.
¿Puedo hacer varias declaraciones de inoponibilidad?
Sí, pero siempre con individualización absoluta del acreedor y obligación. La buena fe exige aclarar si hay otras ya otorgadas.
¿Lo puedo hacer con cualquier escribano?
Sí, siempre que cumpla todos los requisitos formales para asegurar su validez.
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