En una compraventa de inmuebles, las partes pueden dejar constancia de las condiciones acordadas desde la primera oferta hasta la escritura. Para evitar diferencias entre lo conversado y lo finalmente pactado, conviene documentar el precio, los plazos, las entregas de dinero, las condiciones de la operación y cualquier cambio posterior. La documentación debe acompañar cada etapa, sin reemplazar las formalidades legales que correspondan.
1. Registrar la oferta y las condiciones iniciales
La oferta de compra permite dejar asentada la propuesta del interesado antes de avanzar con la operación. Es conveniente identificar el inmueble, consignar el precio ofrecido, establecer la forma de pago y fijar un plazo para aceptar o rechazar la propuesta.
{getCard} $type={post} $title={Te puede interesar:}
También se pueden indicar las condiciones que deben cumplirse para continuar, como la revisión de la documentación del inmueble o la necesidad de acordar una fecha de entrega. La aceptación y sus condiciones deben quedar registradas de manera clara. No hay que asumir que toda oferta es informal o que puede retirarse sin consecuencias. El Código Civil y Comercial regula la formación del consentimiento y la fuerza obligatoria de las ofertas según sus términos y circunstancias.
2. Detallar la reserva y el destino del dinero
Cuando la operación comienza con una reserva, el documento debe precisar qué inmueble se reserva, quiénes intervienen, cuánto dinero se entrega y quién lo recibe. También debe indicar qué sucede con ese importe si la propuesta es aceptada, rechazada o la operación no continúa.
$ads={1}
Conviene especificar si el dinero se imputará al precio de compra, cuáles son las condiciones para su devolución y qué consecuencias se prevén ante un incumplimiento. Si interviene una inmobiliaria, es importante identificar su función en la recepción y administración del importe. Antes de transferir fondos, comprador y vendedor deben revisar el contenido del documento y conservar una copia. La palabra “reserva”, por sí sola, no permite conocer todos sus efectos: importan las cláusulas concretas y las circunstancias del acuerdo.
3. Formalizar el acuerdo mediante un boleto de compraventa
El boleto de compraventa permite documentar las obligaciones asumidas antes de otorgar la escritura. Debe incluir la identificación de las partes y del inmueble, el precio total, los pagos realizados, el saldo pendiente y las condiciones para completar la operación.
{getCard} $type={post} $title={Te puede interesar:}
También es conveniente establecer cómo se distribuirán los gastos que correspondan, qué documentación deberá aportarse, cuándo se prevé escriturar y en qué momento se entregará la posesión. Si existen condiciones pendientes, deben describirse con precisión. El boleto no equivale a la escritura traslativa de dominio. El artículo 1017 del Código Civil y Comercial exige escritura pública para los contratos que tienen por objeto la adquisición de derechos reales sobre inmuebles, con las excepciones legales previstas. Por eso, las partes deben coordinar el instrumento previo con la preparación de la escritura.
4. Dejar constancia de los pagos y sus comprobantes
Cada entrega de dinero debe tener un respaldo que permita identificar el importe, la fecha, quién paga, quién recibe y el concepto del pago. Esto comprende las sumas entregadas como reserva, los anticipos y los pagos parciales del precio.
$ads={2}
En las transferencias bancarias, conviene conservar el comprobante y vincularlo con el acuerdo correspondiente. Si el pago se realiza por otro medio, se debe solicitar un recibo que identifique la operación y la obligación que se cancela. También es importante registrar por escrito cualquier saldo pendiente. Una constancia de transferencia acredita un movimiento de fondos, pero no necesariamente demuestra por sí sola todas las condiciones pactadas entre comprador y vendedor.
5. Incorporar por escrito las modificaciones y promesas adicionales
Si las partes acuerdan cambiar una fecha, modificar la forma de pago o permitir que el vendedor permanezca un tiempo más en el inmueble, deben documentarlo antes de actuar sobre la base de ese cambio.
La constancia debe identificar el acuerdo original, indicar qué cláusula se modifica y precisar desde cuándo rige la nueva condición. Si se promete entregar un artefacto, reparar una instalación o retirar determinados objetos, conviene describir qué debe hacerse y en qué plazo. Los mensajes de correo electrónico y las conversaciones por aplicaciones pueden ayudar a conservar evidencia de lo conversado. Sin embargo, no conviene tratarlos automáticamente como sustitutos de un documento firmado cuando el acuerdo o la ley requieren una formalidad específica.
6. Verificar la documentación antes de escriturar
La revisión documental permite contrastar lo acordado con los antecedentes y la situación jurídica del inmueble. El comprador debe coordinar con el escribano interviniente la documentación necesaria para preparar la escritura y detectar cuestiones que requieran resolución previa.
$ads={3}
Las partes deben confirmar que los datos del inmueble y de quienes intervienen coincidan con los documentos utilizados en la operación. Si hay representantes, también corresponde verificar que cuenten con facultades suficientes para actuar. La fecha prevista para escriturar, la documentación pendiente y las obligaciones que cada parte debe cumplir pueden quedar asentadas en el acuerdo. Si aparece una diferencia entre lo pactado y la documentación revisada, conviene resolverla antes de avanzar.
{getCard} $type={post} $title={Te puede interesar:}
7. Documentar la entrega de la posesión
La entrega del inmueble es otra instancia que conviene respaldar por escrito. En una constancia de entrega se puede indicar la fecha, quién recibe las llaves, el estado general de la propiedad y si quedan obligaciones pendientes.
Si se acordó entregar el inmueble desocupado o dejar determinados elementos, conviene verificar esas condiciones y registrar cualquier diferencia. También se pueden identificar las lecturas de medidores y la entrega de controles, llaves o documentación relacionada con la propiedad. La entrega debe coordinarse con lo establecido en el acuerdo y la escritura. El artículo 1139 del Código Civil y Comercial dispone que el vendedor debe entregar el inmueble inmediatamente después de la escrituración, salvo que las partes hayan convenido otra cosa.
