Comprar un departamento para alquilar en el Gran Buenos Aires ofrece rendimientos muy diferentes según la ubicación. En septiembre de 2026, GBA Sur registró una rentabilidad bruta anual del 7,44%, por encima de Oeste, con el 7,10%, y Norte, con el 5,56%, según el Index de Zonaprop. La diferencia también se refleja en el tiempo teórico necesario para recuperar el capital invertido.
Qué zona del conurbano ofrece el mejor rendimiento por alquiler
El relevamiento de septiembre ubicó a GBA Sur en el primer lugar, con 13,4 años estimados para recuperar el valor de compra mediante los alquileres. En GBA Oeste, el plazo llegó a 14,1 años, mientras que en GBA Norte se extendió a 18 años. En los tres casos, se trata de cálculos basados en la relación entre el alquiler y el precio de venta.
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La comparación de precios permite dimensionar las diferencias entre los mercados. El valor medio de venta de los departamentos alcanzó los US$ 1.673 por metro cuadrado en GBA Sur, frente a US$ 1.570 en Oeste y US$ 2.426 en Norte. Los datos corresponden al mismo relevamiento de septiembre publicado por Zonaprop.
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El comportamiento mensual también fue dispar. En septiembre, el precio de venta aumentó un 0,4% en Norte y un 0,1% en Sur. Oeste, en cambio, registró una baja del 0,2% y acumuló tres meses consecutivos de retrocesos.
Los alquileres más altos no garantizan una mayor rentabilidad
En los departamentos de dos ambientes, GBA Norte registró un alquiler mensual promedio de $826.916 en septiembre. El valor superó los $651.251 de Oeste y los $643.213 de Sur. Sin embargo, Norte quedó último en rentabilidad bruta anual, una diferencia que se relaciona con el mayor costo de compra de sus propiedades.
Los alquileres aumentaron un 0,9% mensual en Norte y un 1,3% tanto en Oeste como en Sur. En el acumulado de 2026, los incrementos fueron del 14,9%, 13,9% y 14,5%, respectivamente. En las tres zonas, las subas quedaron por debajo de la inflación del período, que el informe de Zonaprop ubicó en el 23,5%.
La diferencia entre el precio de entrada y la renta también aparece en los valores de referencia por departamento. Una unidad de dos ambientes y 50 metros cuadrados se ubicó en torno a US$ 119.000 en Norte, US$ 79.000 en Oeste y US$ 86.000 en Sur. En consecuencia, el alquiler mensual más elevado no coincide necesariamente con el mejor retorno porcentual.
Qué barrios se destacan dentro de cada zona del GBA
Los promedios regionales esconden diferencias importantes entre barrios. En su informe correspondiente a julio de 2026, Zonaprop ubicó a Gregorio de Laferrere entre las alternativas de mayor rentabilidad de GBA Oeste, con un retorno bruto anual del 10,4%. Le siguieron Paso del Rey, con el 9,6%, e Isidro Casanova, con el 8,9%, según el relevamiento publicado ese mes.
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En GBA Sur, el mismo informe señaló a Llavallol, con una rentabilidad del 11,1%, seguido por Villa Elisa, con el 11%, y Villa Elvira, con el 10,8%. En el extremo inferior del ranking apareció Tristán Suárez, con un 2,9% anual. La amplitud de los resultados muestra que la ubicación precisa puede modificar sustancialmente el rendimiento esperado.
En GBA Norte, José C. Paz Centro alcanzó una rentabilidad bruta anual del 8,6% en el relevamiento de julio. Don Torcuato registró un 8,4% y San Andrés, un 8,3%. En esa zona, los barrios con valores de compra más accesibles se ubicaron entre las alternativas con mayor retorno porcentual.
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La comparación entre informes exige considerar sus fechas. Los porcentajes por barrio citados corresponden a julio de 2026, mientras que los promedios regionales del 7,44%, 7,10% y 5,56% corresponden a septiembre. Por eso, los rankings sirven para identificar diferencias entre ubicaciones, pero no deben leerse como mediciones realizadas en un mismo mes.
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Qué costos quedan fuera de la rentabilidad bruta
La rentabilidad bruta compara el ingreso anual por alquiler con el precio de compra, pero no equivale a la ganancia que recibe el propietario. El cálculo no descuenta gastos de mantenimiento, impuestos, tasas, reparaciones ni los períodos en los que la unidad permanece vacía entre contratos, según la explicación publicada junto al relevamiento de septiembre.
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La diferencia es relevante al comparar inmuebles con precios de entrada muy distintos. Una propiedad puede mostrar un retorno porcentual elevado y, aun así, requerir una evaluación particular de su estado, sus gastos y los ingresos efectivos que puede generar. Los promedios zonales permiten establecer una referencia, pero no reemplazan el análisis económico de cada unidad.
El rendimiento efectivo de una propiedad depende también de los gastos asociados y de los períodos sin ingresos por alquiler, factores que la rentabilidad bruta no contempla.
