La Cámara de Diputados aprobó el 21 de octubre, con modificaciones, el proyecto de Ley de Inviolabilidad de la Propiedad Privada, que propone acelerar los desalojos y modificar las reglas para recuperar inmuebles urbanos y rurales. La iniciativa obtuvo 124 votos afirmativos, 119 negativos y seis abstenciones. Ahora deberá volver al Senado para su revisión definitiva.
Qué cambia en los juicios de desalojo
El proyecto establece que las acciones de desalojo tramiten mediante juicio sumarísimo, un procedimiento judicial abreviado respecto del ordinario. También amplía quiénes podrán iniciar estos reclamos: además de quienes tengan derecho a recuperar el inmueble, contempla a quienes invoquen un derecho o interés legítimo afectado.
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La acción podrá dirigirse contra inquilinos, subinquilinos, tenedores precarios, intrusos y otros ocupantes cuando exista una obligación exigible de devolver la propiedad. En el caso de quienes ingresaron legítimamente, el reclamo podrá fundarse en el incumplimiento de las condiciones de uso o en la mora prevista en el contrato.
El alcance procesal también requiere una distinción: las provincias tienen sus propios códigos de procedimiento. Por eso, la reforma del Código Procesal Civil y Comercial no implica que todas sus reglas se apliquen automáticamente a los juicios provinciales. El proyecto contempla, para los supuestos previstos en el Código Civil y Comercial, el procedimiento más breve que corresponda en cada jurisdicción.
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Cuánto tiempo tendrá el inquilino para pagar antes de la demanda
En los contratos de vivienda, el propietario deberá intimar fehacientemente al inquilino para que pague la deuda antes de iniciar un desalojo por falta de pago. La notificación deberá indicar el lugar de pago y conceder un plazo mínimo de diez días corridos desde su recepción.
La comunicación podrá enviarse al domicilio denunciado en el contrato, incluido el electrónico. El proyecto considera válida la notificación aunque el inquilino se niegue a recibirla o no pueda concretarse por motivos que le sean imputables.
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El plazo de diez días corresponde a esta intimación previa, no a la duración total del juicio. Si vence sin que se regularice la deuda, el propietario podrá iniciar la acción judicial. También podrá reclamar la restitución cuando el contrato haya terminado y el ocupante no devuelva el inmueble.
En qué casos se podrá pedir la restitución inmediata
La iniciativa contempla la posibilidad de solicitar la entrega anticipada del inmueble en determinados procesos. En los casos de ocupación precaria, intrusión u otras situaciones en las que exista un deber exigible de restitución, el juez podrá disponerla si el derecho invocado resulta verosímil y el solicitante presenta previamente una caución juratoria.
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La restitución no será automática: deberá solicitarla la parte interesada y resolverla el juez según las condiciones previstas. En los desalojos por falta de pago o vencimiento del contrato también se podrá pedir la desocupación inmediata, conforme al procedimiento que establezca el proyecto.
La propuesta incorpora, además, una sanción para quien obtenga la restitución ocultando hechos o documentos que acrediten la relación de alquiler o el pago de los cánones. Si esa conducta se prueba, podrá recibir una multa de hasta diez veces el importe del último alquiler, a favor de la contraparte.
Qué protección prevé para personas vulnerables
Antes de ejecutar el desalojo, si se acredita la presencia de menores de edad, personas con discapacidad o adultos mayores en situación de desamparo, el juez deberá dar intervención a los organismos locales de protección y al Ministerio Público Tutelar.
El proyecto también prevé un plazo prudencial de hasta diez días para adoptar medidas destinadas a garantizar una alternativa habitacional transitoria. Esa intervención no suspende el proceso judicial. En estas situaciones, la caución juratoria solo será admisible cuando el derecho del demandante resulte inequívoco y no estén comprometidos los derechos de terceros ocupantes de buena fe.
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Para los reclamos fundados en cambios de destino, deterioro, obras nocivas o uso abusivo del inmueble, se prevé un reconocimiento judicial dentro de las 72 horas de dictada la primera providencia, con intervención del Defensor Oficial.
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Otra modificación alcanza la devolución de las llaves: el propietario no podrá negarse a recibirlas ni condicionar su recepción. Si se niega o guarda silencio, el inquilino podrá consignarlas judicialmente. Cuando realice ese trámite dentro de los diez días hábiles posteriores a la notificación fehaciente, dejará de adeudar alquileres y obligaciones accesorias desde el día de esa comunicación.
El proyecto todavía no es ley. Como Diputados introdujo modificaciones al texto que había aprobado el Senado, la Cámara alta deberá decidir si acepta la nueva versión antes de que las disposiciones puedan entrar en vigor.
